4 cosas que puedes hacer antes de que la justicia europea dicte sentencia

La sentencia definitiva sobre el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH) se retrasa y todo apunta a que será a finales de año cuando se conocerá. En concreto, la decisión del abogado general del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sobre la posible abusividad de las hipotecas vinculadas al IRPH se aplazó recientemente del 24 de junio al 10 de septiembre. Un dictamen que aunque no tiene carácter vinculante, es muy importante para los hipotecados puestos que los jueces del TJUE siguen sus recomendaciones en un alto porcentaje de los casos. No obstante, las acciones que pueden llevar a cabo los afectados no tienen por qué verse aplazadas en el tiempo, pero todas van a pasar por una reclamación previa al banco. ¿Qué pueden hacer mientras tanto los afectados por esta cláusula abusiva? reclamador.es da las claves a continuación:

Sustituir IRPH por el Euríbor para pagar menos cada mes

Los usuarios pueden solicitar la sustitución del IRPH por el Euribor como índice de referencia para el cálculo de los intereses hipotecarios. Es decir, se trataría de hacer una novación.

El euríbor es el índice de referencia más conocido y habitual en las hipotecas a interés variable en España, e indica el precio de los préstamos entre los bancos de la zona Euro.

Hay que hacer especial hincapié en que el banco no está obligado a aceptar los cambios en el contrato y que, si lo hace, se abre la puerta a cambiar cualquier otra condición (normalmente, el diferencial que se añade al índice aplicable y que a día de hoy los bancos fijan por encima del 1%, a la vista de un euríbor actualmente en valores negativos). También implica gastos que se deben tener en cuenta a la hora de valorar esta opción, como: comisión por novación (si el préstamo se ha firmado hace menos de tres años), notaría, gestoría, registro de la propiedad.

Pero lo más importante si se opta por la novación es no firmar ni aceptar en ningún caso la renuncia de acciones por las cantidades que en el pasado se han pagado de más por el IRPH, ni la renuncia a dicha devolución. Desde reclamador.es se ha detectado que los bancos, a cambio de modificar el IRPH por el euríbor, imponen ambas renuncias, lo que supone que no se restituirá ningún importe (ni se reducirá al capital pendiente), ni tampoco podremos acudir a los Tribunales para conseguirlo (al menos, hasta que el TJUE se pronuncie sobre la validez de estos acuerdos, cuestión que también tiene pendiente de resolver).

Ante este tipo de imposición, es mejor no aceptar la modificación a Euríbor y esperar a la Sentencia del TJUE.

Subrogación de la hipoteca

La subrogación de la hipoteca implica el cambio de la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones o el cambio de la persona titular del préstamo hipotecario.

Para ello no es necesario solicitar permiso al banco, aunque hay que tener en cuenta que conlleva una serie de gastos adicionales: comisión por subrogación (para los primeros 5 años desde que se firmó el préstamo será del 0,50%, y para el resto de años la comisión se sitúa en el 0,25%), notaría, gestoría, registro de la propiedad y tasación.

En estos casos, el banco no puede imponer ninguna renuncia a reclamar las cantidades pagadas de más por haber tenido un préstamo referenciado al IRPH, ya que tampoco puede negarse a la subrogación (salvo que igualara o mejorara la propuesta de la otra entidad). En ningún caso puede “condicionar” esa subrogación o la igualación o mejora a la renuncia del consumidor a ninguno de los derechos de reclamar por la inicial imposición del IRPH.

Contratar un nuevo préstamo hipotecario

Los consumidores pueden firmar una nueva hipoteca fija o una hipoteca ligada al euríbor para cancelar el actual préstamo hipotecario con IRPH. Conlleva más gastos, pues habría que abonar tanto los gastos de cancelación como los que pueda acarrear la firma de un nuevo préstamo.

Cancelar el préstamo no supone perder el derecho a reclamar el IRPH, señala reclamador.es, ni otras cláusulas abusivas que ese préstamo pudiera contener, como por ejemplo, cláusulas suelo o los gastos de formalización. Por eso, el hipotecado debe negarse a firmar cualquier documento que pretenda imponer el banco para obtener la cancelación económica del préstamo, ya que la entidad bancaria no puede negarse -al igual que sucede con la subrogación- a practicar y certificar dicha cancelación.

En cualquier caso, y como más vale prevenir, siempre es aconsejable que al tiempo de cancelar el préstamo se envíe un burofax o comunicación fehaciente en la que se manifieste que esa cancelación en ningún caso supone la aceptación o convalidación de las cláusulas abusivas que se hubieran incluido en aquél, significadamente la imposición del IRPH como índice de referencia, reservándose el consumidor las acciones que le corresponden en Derecho.

De esta forma, el Banco nunca podrá excusarse en que el hipotecado se limitó a dar por concluido el préstamo sin ningún tipo de queja u objeción, y que por lo tanto “se ha conformado” o aceptado todas sus condiciones, incluidas las abusivas.

Empezar una reclamación

Como ya se avanzaba al principio, todas las opciones pasan por una reclamación al banco. ¿Por qué?, porque quedará constancia de la disconformidad con el IRPH impuesto y qué es lo que se solicita (novación, subrogación o cancelación) manteniendo “vivo” el derecho a la devolución en todos los casos de las cantidades pagadas de más, y, en su caso, reducir la deuda pendiente.

Además, señala reclamador.es, si el Banco no accede a dicha devolución o reducción, ya se habrá ganado un tiempo importante (las reclamaciones tienen un plazo de dos meses para que las entidades las resuelvan antes de poder acudir a los Tribunales) para demandar, lo que en un sistema judicial colapsado como el nuestro, es tan importante como la propia demanda.

Por ello, reclamador.es recomienda que todos aquellos afectados por hipotecas referenciadas al IRPH presenten su reclamación mientras esperan la sentencia de la Justicia Europea al respecto, y lo hagan de la mano de abogados expertos en Derecho Bancario, pues antes de iniciar la vía judicial es necesario negociar con la entidad bancaria para intentar llegar a un acuerdo que proteja los derechos de los afectados por IRPH. Si esta vía fuera infructuosa, el siguiente paso es acudir a los tribunales, lo cual habrá que esperar a conocerse la decisión del TJUE.