Aciertos y errores de la nueva Ley de Vivienda

El Gobierno de coalición compuesto por el PSOE y Unidas Podemos ha anunciado su acuerdo para la nueva Ley de Vivienda, una normativa largamente esperada y que plantea un mayor intervencionismo en el mercado inmobiliario y de alquiler, generando polémica en los actores del sector, pero sí que recibe una serie de apoyos a algunas de las medidas.

“Intervenir en el mercado imponiendo precios no es la solución, deben incentivar”, opina Arantxa Goenaga, abogada y socio del bufete jurídico Circulo Legal Barcelona. La jurista aboga por una ley que “busque soluciones para las familias vulnerables” y “ayude a los pequeños arrendadores que son los que realmente poseen la mayoría del parque inmobiliario español”, a través de “incentivos”.

De este modo, Goenaga expresa sus dudas sobre algunas de las líneas maestras de esta nueva ley, empezando por la legalidad de la misma. “La competencia estatal para dictar esta ley no está muy clara ya que las Comunidades Autónomas tienen delegadas las competencias sobre la vivienda y, por tanto, deben ser ellas las que aprueben la regulación”, apunta.

La abogada señala que la fórmula con la que se aprobará el texto será bajo la forma “de ley marco”, en la que se definirán estos “principios”, pero deberán ser desarrollados por las comunidades autónomas. “De no ser así, podríamos entrar en un conflicto de competencias”, explica.

Goenaga señala que esta Ley Marco puede servir para unificar criterios como que se entiende por gran tenedor, como ya hicieron en la normativa que aprobaron durante la pandemia.

Desarrollo autonómico

La norma quedará, por lo tanto, supeditada al desarrollo por parte de las Comunidades Autónomas del país. En este sentido, la abogada apunta a que también será de libre aplicación el índice de precios para las zonas de mercado tensionado.

En este punto, Goenaga critica que “los datos que han utilizado son de años anteriores a la pandemia”, por lo que no reflejan cómo ha afectado la Covid-19 al mercado, además de “no tener en cuenta” estudios y estadísticas que afirman que, en Barcelona, ciudad que ya aplica un índice de referencia para regular los precios, “han bajado menos los precios que en Madrid”.

Por otro lado, otra de las normas que dejan al desarrollo de estas entidades, esta vez las locales, es “el castigo fiscal a través del IBI a las viviendas vacías”. Mediante esta regulación, la ley plantea un recargo del IBI para penalizar la vivienda vacía, una norma que según apunta Goenaga “no es una novedad” y ya se encuentra regulada en la Ley de Haciendas Locales desde hace un tiempo y sin embargo no se ha aplicado por los municipios.

La abogada se muestra también crítica con esta vía sancionadora. “No creo que sea la solución, sancionar no es la vía, sino que debe ser la de facilitar los medios para que el mercado pueda dar una mayor respuesta a todos los ciudadanos y protegerlos”, opina.

Ayudar, mejor que regular

“Es un error pretender limitar los precios porque el propio mercado se regula solo y según la demanda existente los precios suben o bajan”, opina la jurista, quien añade que las políticas intervencionistas “llevan a muchos pequeños propietarios a no alquilar o vender”.

Por ello, Goenaga apuesta por “una política de incentivos fiscales a los propietarios”, que contemple ayudas para solucionar los impagos de los inquilinos o “dotar de mayores medios a la justicia”. “Sería mucho mejor incentivo que intentar regular el mercado inmobiliario”, apunta.

En este sentido, la abogada tilda como positivas las medidas de estímulos como "conceder beneficios fiscales a los pequeños arrendadores”, de modo que, en vez de castigo, tiene un beneficio poner en el mercado sus inmuebles o “la ayuda de 250 euros a los jóvenes durante 2 años para incentivar la emancipación”.

Por el contrario, se muestra desfavorable a la medida de postergar durante tres meses los desahucios a las familias vulnerables, una problemática que debería resolverse, de acuerdo con Goenaga, atacando a la raíz del problema, la falta de recursos. “Lo que deben hacer es dotar de mayores medios a los servicios sociales para que puedan dar respuesta y sobre todo soluciones a las familias que se encuentren en esa situación”, señala.

De este modo, la abogada pide que se dote de más recursos tanto a los servicios sociales como a la justicia. “Paralizar el procedimiento judicial no es la solución”, advierte.