Claves para entender la esperada ley de crédito inmobiliario

Durante los últimos 6 años han dictado dictado por parte del Tribunal Supremo y Tribunal de Justicia de la Unión Europea una serie de resoluciones que han marcado un antes y un después en la contratación bancaria con consumidores en lo relativo a cláusulas abusivas. Seguro que, a día de hoy, todos han oído hablar de la cláusula suelo, el interés de demora, los gastos de formalización de la hipoteca o el vencimiento anticipado.

Esta nueva ley será aplicable a contratos de préstamos hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea persona física y la hipoteca recaiga sobre inmuebles de uso residencial. También cuando la finalidad del préstamo sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre y cuando el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

La Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario estableces normas imperativas que no admiten pacto en contrario sobre las principales cláusulas objeto de controversia judicial en estos últimos años. Regulación que asienta sus bases en las sentencias que interpretan la normativa de consumidores y que han dictado nuestros órganos jurisdiccionales, tanto nacionales como europeos.

La mayoría de las novedades que se introducen con esta ley van dirigidas a reforzar la transparencia en la contratación bancaria. En particular, el Capítulo II regula la información y documentación a facilitar a los clientes antes de la formalización del préstamo inmobiliario, así como el estudio de solvencia previo que se debe realizar a fin de determinar si se puede o no conceder el préstamo solicitado por el particular.

Es novedoso, el protagonismo que adquieren los notarios ya que, de forma previa a autorizar la escritura de préstamo hipotecario (a más tardar, el día anterior), deben verificar, mediante acta notarial gratuita, el cumplimiento de los requisitos de transparencia. Esto significa que se ha entregado la documentación precontractual con la antelación debida (10 días naturales), que se ha prestado asesoramiento e información individualizada sobre las cláusulas contenidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). Por último, en presencia del notario, el prestatario tendrá que responder un test cuyo objeto será concretar la documentación entregada y la información suministrada.

Como se explica en el inicio del artículo, para los contratos de préstamo incluidos en el ámbito de aplicación de esta ley, se han establecido normas de obligado cumplimiento respecto a las cláusulas contractuales más “populares” de los últimos años. En concreto, podemos realizar la siguiente comparativa:

. - Respecto a la cláusula suelo, las STS 13/05/2013 y STJUE 21/12/2016 vinieron a establecer que dicha cláusula sería nula cuando no cumpliese el doble control de transparencia y que, declarada la nulidad, procedería la restitución de los intereses cobrados en exceso desde la formalización del préstamo. Pues bien, la nueva ley 5/2019 ha venido a prohibir la inclusión de cláusulas suelo en este tipo de préstamos. Así, el artículo 21.3 establece “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés.”

. - Respecto al interés de demora, las STS 22/04/2015 y STJUE 07/08/2018 fijaban como doctrina jurisprudencial que sería “abusiva la cláusula no negociada que fija un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado.” Respecto a este particular, la nueva ley ha venido a establecer (artículo 25.1) que “el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales”.

. – Respecto al vencimiento anticipado (STS 23/12/2015 y STJUE 29/03/2019), primero se admitía ante cualquier impago. Posteriormente, con la ley 1/2013, se exigía el impago de 3 cuotas y, con la nueva ley, se han establecido dos períodos diferenciados:

• Si el impago se produce en la primera mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado ante el impago del 3% de la cuantía del capital (de modo que, para un préstamo de 150.000€ el vencimiento anticipado se admite a partir del impago de 4.500€). Igualmente, se admitirá cuando el impago se acumule por 12 mensualidades.
• Si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado si la cantidad impagada asciende al 7% del capital concedido (de un préstamo de 150.000€, el vencimiento se admitiría a partir del impago de 10.500€). Igualmente, se podrá producir cuando el impago se acumule al menos por 15 mensualidades.

. - Respecto a la distribución de los gastos de la hipoteca, las SSTS 23/01/2019 vinieron a establecer la siguiente distribución:

• Notaría: 50% entre Banco y Cliente
• Registro: 100% Banco
• Gestoría: 50% entre Banco y Cliente
• Impuesto: 100% Cliente (STS 27/11/2018)
• Tasación: No se pronuncia el Tribunal Supremo y las Audiencias Provinciales tienen criterios contradictorios

Como novedad, la nueva ley ha previsto la siguiente distribución de gastos (artículo 14.1 e):

• Notaría: 100% Banco
• Registro: 100% Banco
• Gestoría: 100% Banco
• Impuesto: 100% Banco (artículo único del RDL 17/2018, de 8 de noviembre)
• Tasación: 100% Cliente

Por último, se introduce y regula la figura de los “intermediarios” que prestarán servicios de asesoramiento y harán recomendaciones personalizadas a los prestatarios respecto a uno o más préstamos disponibles en el mercado.