El mercado de oficinas de Barcelona y Madrid presenta un mayor dinamismo que el esperado en el cierre de su primer trimestre

Después de unos meses en el que el sector de oficinas en España ha percibido un descenso de actividad económica motivado por la pandemia, los datos del primer trimestre de este mercado arrojan cifras esperanzadoras, dejando entrever más dinamismo en la toma de decisiones por parte de las empresas.
Dichos datos se reflejan en el último informe de oficinas que BNP Paribas Real Estate ha elaborado y que muestra los principales indicadores económicos de este sector durante el primer trimestre de 2021 con datos de Madrid y Barcelona.

Así, la implementación del teletrabajo permanente en algunas compañías ha traído consigo que, factores cada vez más habituales como el distanciamiento físico con los compañeros, la productividad o el sedentarismo, estén provocando que gran parte de los trabajadores manifiesten su voluntad de volver a la oficina al menos tres días a la semana.

MADRID: AUMENTO EN EL NÚMERO DE OPERACIONES Y DINAMISMO EN LA CONTRATACÓN DE ESPACIOS

Dentro de este contexto en el que nos encontramos, la consultora inmobiliaria ha registrado que la contratación del primer trimestre del año se ha situado en 80.545 m², cifra que representa un pequeño incremento trimestral del 1,5% y un ajuste del 21,4% respecto al mismo trimestre del año 2020, periodo pre-covid.
Además, tras analizar el número de operaciones realizadas, en el primer trimestre se han formalizado un total de 71 operaciones, un 16% por encima de la media trimestral de operaciones firmadas en el año 2020.

Por su parte, en cuanto al volumen de superficie de las demandas registradas, se observa una concentración importante en operaciones por debajo de 500 m², que han supuesto el 44% del total de las firmas. Además, destaca una presencia importante en operaciones con superficies comprendidas entre 1.001 m² y 3.000 m², aglutinando el 29% del total.

Sobre la superficie media contratada, ésta se sitúa en 1.134 m² en el T1 2021, ligeramente por debajo del tamaño medio de las demandas registradas en 2020 (1.425 m²).

Tras analizar el comportamiento de la demanda por zonas durante los tres primeros meses del año, se observa cómo la zona Descentralizada ha sumado el 38% de la contratación, convirtiéndose en la gran protagonista tras alcanzar los 1.896 m² en el tamaño medio de las operaciones realizadas. Así, la operación más destacada por volumen de superficie ha sido la firma de 5.161 m² en Julián Camarillo, 4, por parte de una empresa de formación. Los mercados que se han mostrado más dinámicos en el periodo analizado han sido Julián Camarillo, donde se han realizado varias operaciones y Las Tablas, donde destaca la firma de 2.294 m² por parte una compañía tecnológica en el edificio Arqbórea.

Por su parte, la segunda zona donde se ha registrado más contratación ha sido el Centro, aglutinando el 30% de la demanda y el 34% de las operaciones, siendo la zona más demandada si se analiza el número de operaciones. El tamaño medio de las demandas en esta zona ha sido de 898 m².

El hecho de que presente unas rentas competitivas y atractivas para los usuarios, está generando un interés de demanda por la Periferia, principalmente en mercados como Alcobendas, San Sebastián de los Reyes o Pozuelo de Alarcón. Durante el trimestre analizado ha sumado el 20% de la contratación y el 23% del número de operaciones.

Finalmente, el CBD (Center Business District) ha representado el 12% de la demanda y el 21% del número de contratos. En este punto, se observa cómo el tamaño medio de las operaciones en esta zona es menor, alcanzando 643 m². Las operaciones más destacadas han sido la firma de una compañía internacional tecnológica en paseo de Recoletos, 27 (1.390 m²), una operación de 1.351 m² en Torre Cristal (Paseo de la Castellana 259 C) y la contratación por parte de una compañía inmobiliaria de 1.150 m² en María de Molina 39.

LIGERO AJUSTE EN LA RENTA MEDIA
A pesar que todavía es pronto para calibrar el impacto real de la pandemia en las rentas, no obstante, debido al incremento de la disponibilidad que se está produciendo, se empiezan a observar ajustes en las rentas medias de la totalidad de las zonas del mercado, a excepción de los edificios Prime con niveles de ocupación próximos al 100%.

Además, los propietarios continúan mostrándose muchos más flexibles que en años anteriores, conscientes del contexto actual del mercado en el que nos encontramos. En este sentido se está observando un incremento en los meses de carencia de rentas otorgados y unas ayudas considerables en las implantaciones de los edificios.

La renta media de la ciudad de Madrid se ha ajustado ligeramente en los últimos meses y se sitúa en los 18,3 €/m²/mes, ajustándose un 3,6% respecto al mismo trimestre del año 2019.

Dentro del CBD los niveles de renta se han ajustado considerablemente (-6,1%) durante el primer trimestre del año, debido a que gran parte de las operaciones se ha firmado en edificios con rentas por debajo de la media de la zona. No obstante, los edificios más exclusivos (Prime) de esta zona mantienen prácticamente sus niveles de rentas (-0,7% anual), hasta situarse en 36,0 €/m²/mes. La renta firmada más alta del trimestre analizado se alza hasta los 34€/m²/mes, en el edificio ubicado en la calle Génova, 27.

Por su parte, la renta media de la zona Centro se sitúa en los 21,2 €/m²/mes, indicando un ajuste anual del 2,6%. Dentro de esta zona, las rentas varían desde niveles de 25 €/m²/mes, en un inmueble situado en la calle Don Ramón de la Cruz, 82, hasta operaciones con rentas en el entorno de 14 €/m²/mes en ubicaciones como la calle Princesa o Jacometrezo.

En la zona Descentralizada, área comprendida entre la M30 y la M40, se observa cómo un ajuste anual del 2,7%, hasta situarse en niveles medios de 13,3 €/m²/mes. Las rentas han variado en esta zona entre niveles de 17 €/m²/mes para inmuebles de reciente construcción en Las Tablas hasta niveles de 9-10 €/m²/mes en edificios de baja calidad en zonas como Julián Camarillo o Fuencarral.

Por su parte, en la Periferia, después del ajuste registrado en el anterior trimestre las rentas han registrado un mínimo ajuste del 0,1% respecto al mismo periodo del año 2020. Además, destaca la firma de varias operaciones en los mercados más exclusivos de esta zona en niveles de 15 €/m²/mes, hecho que ha contribuido a que los niveles de rentas se mantengan.

INCREMENTO DE LA TASA DE DISPONIBILIDAD EN EL COMIENZO DEL AÑO

La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Madrid se sitúa a fecha 1 de abril en el 9,8%, incrementándose en 80 puntos básicos durante los últimos tres meses, debido principalmente a la liberalización de espacios por parte de empresas que sus condiciones contractuales se lo permitan.

A pesar de que los niveles de contratación registrados no han sido bajos, el hecho que se esté liberando espacio por parte de compañías afectadas seriamente por la pandemia, unido a la entrada de nuevos proyectos disponibles al mercado, está propiciando este incremento de la disponibilidad.

Si se analiza la disponibilidad de cada una de las zonas del mercado, se observa cómo en el interior de la M30 todavía se incrementa ligeramente hasta niveles de 4,8% en el CBD y 5,9% en la zona Centro.

En las zonas exteriores a la M-30, la tasa de disponibilidad se sitúa en niveles de 12,5% en la zona Descentralizada y en 13,9% en la zona de la Periferia.

OBRA NUEVA Y REHABILITACIONES DE INMUEBLES

El parque de oficinas de Madrid continúa creciendo a pesar de la incertidumbre actual existente. Promotores y fondos de inversión continúan desarrollando proyectos y rehabilitando edificios de oficinas, que fomentará una mejora de la calidad del parque existente.

Durante el primer trimestre del año 2021 se ha incrementado el parque de oficinas en 33.676 m², hasta situarse en 15.158.400 m² a fecha 1 de abril de 2021. De cara al resto del 2021 está previsto que se incorporen más edificios de reciente construcción, entre los que destacan la primera fase Monteburgos, proyecto propiedad de Tishman Speyer y Metrovacesa y el edificio “Abril”, compuesto por una superficie aproximada de 11.000 m² ubicado en la avenida Europa de Alcobendas que ya está pre-alquilado en su totalidad.

Además, promotores y fondos continúan adquiriendo suelo terciario para desarrollar nuevos complejos de oficinas, hecho que pone de manifiesto la confianza en que la demanda se normalice, tras el impacto recibido por la pandemia y el retorno paulatino a las oficinas por parte de aquellas compañías que actualmente están tele trabajando. En este sentido, destaca la reciente adquisición por parte la Socimi GMP de un suelo con una edificabilidad de 10.500 m² en Sanchinarro, en la zona norte de la ciudad.

BARCELONA: EL ACELERADO RITMO DE CONTRATACIÓN DEJA ENTREVER UNA RECUPERACIÓN MÁS VIGOROSA

Si se tiene en cuenta la mejora económica general, se espera que las empresas tengan una mayor necesidad de espacio, reflejándose en un incremento de la demanda. Este factor permitirá que los principales indicadores del mercado de oficinas vuelvan a los niveles pre-covid de forma sostenida y gradual, afianzando la recuperación especialmente a partir de la segunda mitad de 2021.

Además, el hecho de que el perfil de la demanda predominante en la Ciudad Condal sea de carácter tecnológico, con mayor agilidad en la toma de decisiones que un perfil de demanda más institucional, hace prever una recuperación más rápida a partir del tercer trimestre del año 2021.

LA CONTRATACIÓN INICIA LA RECUPERACIÓN
En este punto, durante el primer trimestre de este año, se reflejan resultados esperanzadores que dejan entrever que la esperada recuperación está cada vez más cerca. Solo en el primer trimestre del año se firmó un 43% de toda la contratación registrada en todo el año 2020, manifestando la reactivación de la demanda.
De igual manera, las expectativas de una intensa recuperación en 2021 se esperan para el segundo semestre del año, debido a las restricciones que España sigue sufriendo ante la perseverancia de la pandemia que suponen un freno a la actividad económica. No obstante, la contratación se posiciona como el factor que está iniciando la recuperación. En el primer trimestre de 2021, la contratación de espacios de oficinas en Barcelona comenzó el año superando la barrera de los 77.000 m², representando una mejoría respecto al trimestre anterior, al ser un 49% más elevada. Si lo comparamos con el mismo trimestre de 2020, la cifra es aún mayor, llegando al 73%.

EL CENTRO Y LA ZONA CBD CONCENTRAN LA MAYOR PARTE DE LA DEMANDA
La comparativa de datos entre el primer trimestre de 2021 y el año anterior, reflejan los claros signos de recuperación que se dejan entrever. Así, la superficie media contratada se sitúa en 1.388,3 m², una cifra superior a la obtenida durante todo el ejercicio del 2020, cuando la superficie media contratada no superó los 1.000 m². Este hecho se debe a que 10 de las 55 operaciones firmadas están por encima de los 2.500 m², destacando las operaciones de Amazon y CATI en Carrer Tánger y Carrer Urgell, que suman un total de 16.000 m².

En cuanto a las zonas con más demanda, destaca el centro de la ciudad y el CBD que han copado el 40% de la demanda total del trimestre, un 17% y un 24% respectivamente. Este hecho resalta la estabilidad y la fortaleza de las zonas más próximas al núcleo metropolitano del mercado de oficinas barcelonés, que continúan resistiendo a la situación económica y al descenso de la actividad empresarial. En este contexto, las operaciones más destacadas han estado protagonizadas por Clinical Advance Technologies y SEM, que ha alquilado 4.000 m² en Avenida Diagonal 687.

De igual manera, el aclamado 22@ sigue presentando unos destacables niveles de absorción, que duplican los presentados en el cuarto trimestre de 2020, representando el 16% de la demanda total. En este punto, destaca la firma de Amazon de 8.407 m2 en Carrer Tanger y una operación de 1.448 m² por parte de TDCX Spain en Joan Miró. Estas operaciones, unido a la demora en la entrega de nuevos proyectos en la zona, ha derivado en un ligero descenso de la tasa de disponibilidad en este distrito. Por su parte, la zona descentralizada, a diferencia de Madrid, ocupa la tercera posición tras aglutinar el 28% de la demanda, de la mano de operaciones destacadas en la zona del Hospitalet de Llobregat, con firmas de Veepee en el edificio Marina Factory (7.500m m²) y el alquiler de 4.683 m2 por parte de Grupo Zeta en la Avenida de la Gran Vía. En último lugar se posiciona la Periferia, copando el 15% del volumen total. Resalta la operación del Instituto Claudio Galeno en el edificio Barcelona Norte (5.544 m²).

CONTINÚA EL AJUSTE DE RENTAS Y SE INCREMENTA LIGERAMENTE LA TASA DE DISPONIBILIDAD
Si se analizan las rentas medias, se refleja cómo, por segundo trimestre consecutivo, las rentas medias en Barcelona han experimentado correcciones. Desde que en el segundo trimestre del año se alcanzasen los 18,5 €/ m² /mes, el ajuste a inicios del año ha situado la renta media en 17 €/ m² /mes. Destaca el papel de los propietarios, que continúan mostrándose flexibles a la hora de negociar los contratos con los inquilinos. Así, a cierre del primer trimestre de 2021, se observa cómo la renta media de Barcelona, se ha visto reducida un 6,6%, con respecto al mismo período de 2020.

Observando este valor por zonas, CBD ha sido la zona que ha experimentado el ajuste más considerable respecto al último trimestre de 2020, situándose en 21,8€/ m² /mes, seguido del 22@, con 23,8€/ m² /mes. Por su parte, en la zona Centro y Periferia, las rentas han descendido hasta los 16,9 €/ m² /mes y 9,4€/ m² /mes, un 3,7% y un 12% respectivamente, siendo la más desfavorable de toda la serie. Finalmente, la renta Prime se ha reducido en 25 p.b respecto al último trimestre del 2020, situándose en 27.75 €/ m² /mes.

Sobre la tasa de disponibilidad, se observa cómo poco a poco se ha ido incrementando en los últimos tres meses. La finalización de numerosos proyectos que se encuentran en fase de desarrollo, y que podrían sumar al mercado 208.000 m2 en 2021, unido a posibles liberalizaciones de espacios, provocarán que la tasa de disponibilidad se incremente. Sin embargo, la mejora económica que se prevé, incrementará los niveles de absorción, estabilizando la tasa de disponibilidad. Así, si bien es cierto que, a inicios de año, la tasa de disponibilidad se ha situado en 7.3%, a día de hoy se presentan niveles muy elevados en cuanto a la ocupación en el mercado catalán.

En este punto, debido a la excepcional situación vivida en los trimestres anteriores, la entrega de proyectos previstos para 2020 se han pospuesto para este año. Para 2021, de los 174.000 m² en fase de desarrollo que se espera que se entreguen este año, el 55% son edificios ubicados en el distrito 22@, área que se consolida como el principal foco de actividad promotora de Barcelona. Destaca el hecho que el 27% de la superficie que se incorporará al mercado en 2021, ya está pre-alquilada.