El mercado inmobiliario mantendrá el dinamismo en 2022 si remiten las tensiones inflacionistas y geopolíticas actuales

El mercado inmobiliario mantendrá el dinamismo iniciado en 2021 creciendo a un ritmo estable y alejado de nuevas burbujas. A pesar de las tensiones inflacionistas y geopolíticas, el ahorro acumulado se seguirá destinando a la vivienda y la inversión internacional retomará su espacio y se convertirá en uno de los impulsores del sector durante este año.

Esta es una de las conclusiones del Informe de mercado inmobiliario elaborado por Engel & Völkers y presentado por Juan-Galo Macià, consejero delegado para España, Portugal y Andorra, que prevé que “la intensa demanda interna en el mercado residencial y el regreso paulatino del comprador extranjero mantendrá al inmobiliario español como un sector muy atractivo para la inversión”. De hecho, “el mercado de la vivienda ha mostrado un comportamiento atípico tras la pandemia, más dinámico de lo esperado en un contexto de incertidumbre y deterioro internacional”, recuerda Macià.

La recuperación registrada en 2021 tanto en transacciones como en precios se explica por la evolución del ahorro de las familias, que aumentó en 75.000 millones de euros en el periodo 2020-21, frente al sobreendeudamiento de la época de la burbuja. El interés por cambiar de vivienda en busca de espacios más amplios y zonas al aire libre han modificado los patrones de compra adaptándolos a las nuevas prioridades.

En la presentación ha intervenido Gonzalo Bernardos, profesor de Economía y director del Máster Inmobiliario de la Universidad de Barcelona, confirmando que “a medio plazo, el efecto bumerán de las sanciones a Rusia va a provocar una desaceleración de la demanda del mercado residencial que aleja las posibilidades de generación de una burbuja en 2024”. “La menor subida del precio y de las ventas, junto con un aumento más rápido del principal tipo de interés de referencia del BCE permitirán una etapa expansiva más larga, si la inflación vuelve a su nivel habitual a finales de año o principios del próximo”, remarca Bernardos.

La obra nueva volverá a acaparar el protagonismo ante la consolidación de la promoción en aquellos mercados de elevado volumen de población. No obstante, el desequilibrio entre la oferta y la demanda de estos inmuebles ha encarecido su precio en las grandes ciudades y zonas de atracción turística ante la falta de suelo.

Por ello, es previsible que la vivienda nueva vuelva a subir más que la de segunda mano en función de la evolución de la inflación y los tipos de interés. A la imparable escalada del IPC, con un impacto directo sobre los costes de construcción y el transporte, se une el empeoramiento de las condiciones de financiación, donde el euribor, aún en negativo, ha iniciado ya la tendencia alcista.

Bernardos prevé que este año se inicien como máximo 145.000 viviendas, una oferta completamente insuficiente para el volumen de la demanda. “Esta oferta constituye uno de los principales problemas del mercado residencial en la actualidad”, subraya.

Crecimiento de precios de doble dígito en Madrid
Madrid es la comunidad donde más ha crecido el precio de la vivienda en 2021, únicamente superada por Baleares. Las propiedades vendidas por Engel & Völkers en la capital han subido 12%, hasta los 4.923 euros/m2, mientras que en la periferia han moderado su avance desde el incremento de doble dígito registrado en 2020.

Cuatro distritos de la capital superaron ese nivel, liderados por Salamanca que se mantuvo como la zona de mayor prestigio de la capital. La fuerte demanda en los barrios de Recoletos, Goya y Lista sitúa a este elegante distrito en la primera posición del ranking de precios, donde los compradores nacionales han dado paso a algunos de los internacionales que han regresado tras la pandemia. Entre los extranjeros han destacado los franceses, con un creciente interés de mexicanos y argentinos.

La tipología más demandada en la capital es un piso con terraza de una superficie media de 150 m2 distribuida en tres dormitorios. No obstante, varía mucho de unas zonas a otras de la ciudad.

Así, las viviendas vendidas por Engel & Völkers en Chamartín, Retiro y Salamanca superaron ampliamente esta media, mientras que en los distritos de Arganzuela o San Blas no llegaron a los 100 m2.

En los alrededores de la ciudad, la vivienda unifamiliar de unos 450 m2 distribuidos en cinco dormitorios con jardín es la más demandada. Pozuelo de Alarcón, Majadahonda y Las Rozas se mantienen como los municipios más caros con un renovado protagonismo de localidades de la sierra madrileña como San Lorenzo del Escorial, Collado Villalba, Guadarrama, Alpedrete o Collado Mediano, donde el incremento de precios ha alcanzado el 9%.

Las condiciones excepcionalmente favorables de los créditos hipotecarios en un contexto de inflación aún moderada y una buena marcha del empleo, determinante en la confianza de los compradores, han sido factores decisivos para que la mayor parte de los clientes de la inmobiliaria (61%) hayan optado por financiar la compra de la vivienda frente al 39% que utilizó recursos propios en 2021. Una proporción que en 2019 se situaba en el 56% y 44%, respectivamente.

El alquiler en Madrid, Barcelona y Valencia
La pandemia ha alterado el atractivo del alquiler como instrumento de inversión. Si hasta comienzos de 2020 existía una clara tendencia alcista de precios en el centro de las grandes ciudades impulsada por la fuerte demanda de inversores tanto nacionales como internacionales, la crisis sanitaria ha impuesto dos velocidades en las capitales y su área metropolitana.

En los alrededores de Madrid, el precio medio ha subido un 9%, hasta rozar los 11 euros/m2 mientras que en el centro de la ciudad ha registrado un descenso cercano al 2% hasta un coste medio de 17,2 euros/m2. Una caída cercana al 10% desde los 19 euros/m2 de prepandemia.

El cliente internacional ha regresado a Madrid en el último año hasta acaparar el 40% de las operaciones de alquiler gestionadas por Engel & Völkers, con los franceses a la cabeza con el 5% de los alquileres foráneos.

También en Barcelona ocurre algo muy similar con alzas en el precio medio del 6% en el área metropolitana, hasta rozar los 14 euros/m2, frente a una estabilización en la Ciudad Condal en torno a 17 euros/m2, donde destaca la presencia de extranjeros al concentrar el 65% de las operaciones de alquiler gestionadas por Engel & Völkers. Los italianos han sido los más activos en la capital, copando el 8,2% de los alquileres foráneos, con una presencia creciente de los estadounidenses. En la periferia, los franceses en busca de casas unifamiliares de unos 200 m2 han liderado los alquileres junto a clientes llegados de los Países Bajos.

Sin embargo, en Valencia el mercado del alquiler ha tenido un comportamiento similar en la capital y la periferia. El incremento en la demanda del pasado año tras la paralización del atípico 2020 a causa de la pandemia ha impulsado un 9% el precio medio de las viviendas para arrendar tanto en la Ciudad del Turia como en los alrededores hasta situarse en 11,2 euros/m2 y 8,6 euros/m2, respectivamente, recuperando los niveles de 2019.

El perfil del inquilino de Engel & Völkers está compuesto en un 60% por extranjeros frente al 40% de nacionales, donde predominan familias que buscan una vivienda habitual. La francesa es la nacionalidad que más ha utilizado los servicios de alquiler de Engel & Völkers en Valencia, al acaparar el 5,9% del total de los alquileres foráneos, y ha destacado la presencia de alemanes. Los distritos elegidos por los extranjeros han sido Ciutat Vella, Eixample, Extramurs, Poblados Marítimos, Quatre Carreres y El Pla del Real.