Hay que asegurar los derechos de propiedad, también en vivienda

El director general del Instituto de Estudios Económicos, Gregorio Izquierdo, han presentado el informe ‘La propiedad privada en España. La necesidad de reconocer los derechos de propiedad en materia de vivienda. Índice de Derecho de Propiedad 2020’, en el que se resalta que el derecho de propiedad es un derecho esencial y un pilar sobre el que se sustentan las sociedades modernas. Nuestro sistema económico depende para su correcto funcionamiento de la protección de la propiedad privada, y tiene que contar con un marco institucional que establezca una regulación eficiente, estable y predecible, y que garantice los derechos de propiedad y el cumplimiento de los contratospara el buen funcionamiento de las empresas y el crecimiento económico.

La modesta y mejorable posición de España en los indicadores de propiedad que después se expondrán, es fruto, del deterioro de la protección de los derechos de propiedad que se han producido en los últimos años, conforme se han ido adoptado determinadas decisiones judiciales, y se han realizado cambios legales y regulatorios, que exceden los criterios de razonabilidad que se dan en la Unión Europea, afectando a inversiones internacionales, o con decisiones que subvierten la propiedad privada, para paliar carencias de las políticas públicas.

En el entorno actual, inmersos en una severa crisis económica, es necesario reorientar las políticas públicas en la dirección adecuada para acelerar la recuperación económica. La protección de los derechos de propiedades clave porque contribuye a la prosperidad de una sociedad, genera certidumbre en los agentes económicos y favorece la captación de inversiones, que son determinantes en el crecimiento, tanto a corto como a medio y largo plazo. Sin embargo, parece que se asiste a lo contrario, a una relajación de la protección de estos derechos en determinados ámbitos, con medidas vestidas de carácter transitorio y bajo el pretexto de la urgencia y excepcionalidad del entorno actual.

La necesidad de reconocer los derechos de propiedad en materia de vivienda

Actualmente existen algunas amenazas a los derechos de propiedad en la economía española, que se relacionan fundamentalmente con el ámbito de la vivienda:

• Anteproyecto de Ley estatal por el derecho a la vivienda: los controles de precios de alquiler: según el IEE, los controles de precios de alquiler son una medida de muy dudosa constitucionalidad, que no solo no es eficiente para lograr mejorar el acceso al mercado del alquiler, sino que es, además, contraproducente, en la medida en que reduce la oferta en cantidad y calidad, tensiona los precios en las zonas no reguladas, y empeora la eficiencia en la asignación de recursos, dificultando en mayor medida el acceso a una vivienda en alquiler, en especial a los colectivos de menor renta a los que se pretende favorecer.
• Decreto antidesahucios: la gravedad de esta medida reside en que supone avanzar hacia una cierta legitimación o tolerancia social y jurídica de las ocupaciones de viviendas, un problema que vulnera la seguridad jurídica y la propiedad privada, y genera un efecto llamada y un incremento de los impagos en un contexto de ya elevada morosidad. Además, una de las consecuencias más directas será la restricción de la oferta de alquiler, sobre todo para los colectivos más vulnerables, ya que tanto los propietarios como las entidades financieras exigirán garantías adicionales incapaces de ser aportadas por parte de estos colectivos, y priorizarán individuos solventes ante los eventos de riesgo que amparan estas medidas.
• Expropiaciones temporales de vivienda: se trata de una medida muy desafortunada,más efectista que efectiva, porquees ineficaz, poco ágil y vulnera los derechos de propiedad, además de que introduce distorsiones en el mercado de la vivienda que contribuyen a perpetuar los problemas existentes. La naturaleza del derecho de propiedad es incompatible con disociar de forma coactiva el uso y disfrute de un bien respecto a los deseos y voluntades de su legítimo propietario. Por otro lado, la única manera correcta de determinar un justiprecio que permita repara el perjuicio causado sería mediante la cuantificación del coste de oportunidades de su mejor uso alternativo y nunca el de su peor uso alternativo: precios administrativos artificiales de alquiler de vivienda protegida.

El problema de este tipo de medidas (controles de precios, prohibición de desahucios, expropiaciones etc.) es que, al vulnerar la propiedad privada, generan incertidumbre e inseguridad jurídica, y pueden mermar permanentemente la confianza en el mercado, lo que hace que sus efectos negativos se extiendan incluso más allá de su vigencia.

En su lugar, se deberían implementar medidas que aborden la verdadera causa del problema, que es la falta de oferta de vivienda en alquiler. Para incentivar esta oferta, es clave un marco regulatorio simple, estable y predecible, que aporte certidumbre y seguridad jurídica, y que no genere un tratamiento asimétrico entre el arrendador y el arrendatario. Además, la iniciativa privada también se puede favorecer mediante incentivos fiscales a la construcción de vivienda para alquilar, así como mediante la habilitación del suelo público disponible. Por otro lado, también se puede abordar la promoción de vivienda social mediante esquemas de colaboración público-privada que aseguren una gestión eficiente y un menor coste para el sector público.

Índice Internacional de Derecho de Propiedad

El Índice Internacional de Derechos de Propiedad (IIDP) muestra que la puntuación obtenida por España en la clasificación del IIDP resulta decepcionante, figurando en la zona baja del ranking (posición 26 sobre 37) y alejada de los países de referencia en materia de protección de los derechos de propiedad. España se sitúa 8,3 puntos porcentuales por debajo del promedio observado en la OCDE y con 6,8 puntos porcentuales menos que la nota media que reciben los países de la UE pertenecientes a la OCDE. En la comparación con Finlandia, que es el país con mejor resultado en el IIDP, nuestro país presenta un resultado de 28,5 puntos porcentuales inferior.

Esta situación se repite en los tres pilares: entorno legal y político, protección de la propiedad física y protección de la propiedad intelectual. En todos ellos España se sitúa claramente por debajo del promedio de la OCDE y de los países de la UE pertenecientes a la OCDE, y con brechas muy notables frente a las economías que obtienen los mejores resultados. No obstante, España mejora levemente su puntuación con respecto a 2019 y mantiene una clara ventaja relativa en las categorías de registro de la propiedad y de la protección de las patentes.

Existe un fuerte vínculo entre una protección adecuada de los derechos de propiedad y un mayor grado de desarrollo y prosperidad socioeconómica, como se pone de manifiesto al cruzar los resultados del IIDP 2020 con distintas variables e indicadores. Hay que señalar que el PIB per cápita promedio del 20% de los países que encabezan la clasificación, en cuanto a protección del derecho de propiedad, es diecisiete veces superior al del 20% de los países que presentan los peores resultados.Las correlaciones entre los resultados obtenidos en el IIDP y el PIB por habitante son muy elevadas, al igual que con la inversión, la competitividad y la libertad económica, de tal forma que las economías que protegen más efectivamente los derechos de propiedad presentan niveles de vida más elevados. Por todo ello, es fundamental apostar por políticas y marcos regulatorios que favorezcan la garantía de estos derechos de propiedad, aportando certidumbre y seguridad jurídica y fomentando una mayor inversión, innovación y generación de riqueza y empleo a largo plazo.

La gran relevancia de los Registros de Propiedad

En España, el Registro de la Propiedad es uno de los principales garantes de los derechos de propiedad, ya que mediante su labor aporta seguridad jurídica, transparencia en la información y facilidad de transmisión de la propiedad. Los fines fundamentales del Registro de la Propiedad son asegurar la propiedad inmueble, protegiendo el tráfico jurídico inmobiliario, y fomentar la confianza de los agentes económi­cos en los inmuebles como garantía de las operaciones de financiación, reduciendo los riesgos en los contratos que tengan como objeto bienes inmuebles mediante la publicidad contenida en sus libros, de manera que quien confíe en el contenido de dichos libros estará protegido.

El sistema español de Registros de Propiedad es plenamente fiable y garante, como queda puesto de manifiesto en la clasificación del subíndice Registro de la Propiedad del Índice de Derechos de Propiedad, en la vertiente de la propiedad física, en el que España se sitúa ampliamente por encima del promedio de la OCDE, exactamente en 3,3 puntos porcentuales, y la superioridad es aún mayor, de 5,6 puntos porcentuales, con respecto de la media europea. España se sitúa así en parte alta del ranking, como reflejo de la gran calidad de los Registros de Propiedad.

En los últimos años, el sistema registral español ha puesto en marcha multitud de innovaciones que le han permitido mejorar el nivel de protección de la seguridad jurídica y, además, convertirse en un válido instrumento de colaboración con las administraciones públicas, avanzando en materias como el urbanismo, el medio ambiente, la digitalización, la protección de los consumidores. Resulta conveniente que se siga profundizando en estas líneas de mejora y modernización de la Institución Registral en España, aprovechando las ventajas que ofrecen las nuevas tecnologías. Entre ellas, convendría avanzar en la armonización de la publicidad registral inmobiliaria de los estados miembros, creando así un modelo de nota simple europea. Una publicidad inmobiliaria similar en toda la Unión Europea contribuiría a fortalecer e impulsar el mercado interior y ecosistema jurídico que se está desarrollando.