Contrato de arras o señal

El contrato de arras o señal es un contrato accesorio que puede acompañar al contrato de compraventa en el que el comprador anticipa al vendedor una parte del precio total estipulado, haciendo constar expresamente que tal entrega se hace en concepto de arras o señal, lo que implica según el artículo 1.454 del Código Civil que tanto el comprador como el vendedor tienen derecho a rescindir unilateralmente el contrato de compraventa, con la simple condición o requisito de que si el comprador rescinde el contrato perderá lo entregado como arras o señal, y si es el vendedor el que rescinde la compraventa, deberá devolver al comprador una cantidad igual al doble de lo entregado como arras o señal.

Las arras o señal representan un concepto distinto del simple anticipo de parte del precio de venta. En este último caso, nos encontramos ante un contrato con precio aplazado, pero en el que ni el vendedor ni el comprador pueden rescindir unilateralmente el contrato.

Las arras o señal son de interpretación restrictiva y, por tanto, requieren que conste de una manera expresa en el contrato que la entrega de una cantidad a cuenta del precio total estipulado se hace precisamente en ese concepto de arras o señal y no en el de simple anticipo de un precio aplazado.

En este contrato de señal también suele pactarse, por un lado, que si la compraventa no se lleva a efecto por causa del comprador (por ejemplo, decide no adquirir la vivienda) éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y por otro, si la compraventa no se realiza por causa del vendedor (por ejemplo, decide no vender o vende a otras personas) adquiere el compromiso de devolver al comprador el doble de la cantidad que éste le entregó en concepto de señal; este contrato también puede denominarse “de arras” o “pacto de arras penitenciales”.

El importe de la señal debe figurar en la escritura de compraventa como cantidad ya entregada a cuenta del precio, o, si se prefiere, ser descontado del precio del inmueble que se hace constar en dicha escritura. Si en ésta figura el importe total de la compra sin hacer mención a la cantidad ya entregada como señal o sin descontar su importe, el vendedor puede reclamarle el pago de la totalidad del precio que conste en la escritura pública.

De este modo cabe distinguirse tres tipos de pagos a cuenta, con distintos efectos:

Arras confirmatorias: consisten en la entrega de una cantidad en señal de confirmación del contrato, por lo que cualquiera de las partes puede exigir el cumplimiento del contrato u optar por la resolución, con la posibilidad de exigir daños.

Arras penitenciales: suponen la misma entrega hecha con previsión de un posible desistimiento o retractación que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble.

Arras penales: se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. La parte que incumple pierde las arras entregadas (comprador) o queda obligada a devolverlas duplicadas (vendedor), pudiendo además, quien está dispuesto a cumplir, exigir el cumplimiento del contrato o la resolución.