La Banca está rodeada, nuevo orden regulador hipotecario

El mercado hipotecario vivió en 2017 un estado de calma generalizada, muy a pesar de que fue un buen año para el mercado inmobiliario con la reactivación de precios, algo que no ocurrirá en este ejercicio y se prevé que será mucho más agitado. Durante este 2018 está previsto que se apruebe una nueva regulación con el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, además de que muchos analistas señalan que el Euribor empezará a subir por primera vez en mucho tiempo y se apuesta porque la banca podría recibir nuevos varapalos judiciales.

“A pesar de que 2018 se presentaría como un año más agitado para el sector hipotecario, ya que a día de hoy nos encontramos con un exceso de liquidez nuevamente por parte de las entidades financieras y una oferta amplia de producto para la adquisición de vivienda, podemos observar ya como algunos bancos comienzan incluso a financiar más del 80% del valor de la propiedad, olvidado los males del pasado, impulsados por la necesidad de aumentar sus beneficios a base de comisiones”, explica Gastón Apraiz, director de Inverpriban, quien añade que “las perspectivas que manejamos es que la nueva ley hipotecaria podría restringir el acceso a la financiación por las medidas de protección a los consumidores y las nuevas trabas a la banca a la hora de afrontar impagos y tener que provisionar mayor cantidad de préstamo, teniendo que esperar entre 9 y 12 meses para reclamaciones judiciales. Estas nuevas expectativas no dejarán de ser un reto para la banca, que ya viene de sufrir varios reveces en el orden judicial por clausulas suelo, la devolución de gastos hipotecarios, etc.”.

Con respecto a la regulación, el Gobierno aprobó en noviembre de 2017 la nueva ley hipotecaria, aunque el texto aún está en fase parlamentaria, siendo este jueves 15 de febrero la primera prueba de fuego, ya que se votó negativamente a la propuesta de enmiendas presentadas por el grupo de Podemos, sigue adelante el texto íntegro sin cambios aprobado por el consejo de ministros el año pasado. Su aprobación definitiva está prevista para la primera mitad del año. La normativa llega con el objetivo de implantar en el ordenamiento jurídico español las directrices europeas en materia, aumentar la transparencia para los consumidores y dar más seguridad jurídica a la banca. Pero, ¿qué cambios acarreará la nueva Ley Hipotecaria? Desde Inverpriban nos dan las cinco claves:

1. Aumento de los plazos de impago antes de ejecutar una hipoteca. Hasta ahora eran tres las letras impagadas las que activaban la acción del banco, pero la nueva ley amplía ahora ese plazo a nueve meses en la primera mitad del crédito (o el 2% de impago del total del préstamo) y a 12 meses a partir de entonces (o el 4% del capital). Esto podría ser un arma de doble filo, ya que por un lado está claro que defiende y protege los intereses de los consumidores a los excesos de la banca, cuando daba por vencido los créditos con apenas un impago. Ahora bien, esto podría terminar acarreando fomentar el no pagar y la consecuencia del aumento de la morosidad que repercutirá en los balances de las entidades financieras. También sumando un posible problema de colapso judicial (que ya no es poco) por la disposición transitoria de revisar los casos en procedimiento judicial abriendo nuevos plazos de alegaciones y nuevas oposiciones por parte de los consumidores.
2. Apuesta por las hipotecas a tipos fijos reduciendo así las comisiones. La nueva legislación tiene por objeto abaratar cambiar a otro interés o reembolso anticipado. Además, suprimen las comisiones por convertir una hipoteca variable a otra de tipo fijo a partir del tercer año (para todos los créditos vivos); mientras que los recargos por cancelación anticipada de las hipotecas variables se eliminan a partir de los cinco años o del tercero, en función de lo que se hubiera pactado. Cabe destacar, que estas disposiciones sólo serán aplicables a las hipotecadas firmadas con posterioridad a la aprobación de la ley. “Esta medida en el corto plazo podría incrementar el conste de financiación ya que las entidades al no poder realizar venta cruzada, se vería obligada a subir tipos”.
3. Información previa gratuita y adhesión a contratos tipo. Para evitar el desconocimiento en términos generales y que se den casos como las cláusulas suelo, la ley permitirá al usuario adherirse a un contrato básico con cláusulas fundamentales. La entidad deberá remitir en siete días ese contrato al cliente con esos datos básicos y dibujarle una estimación a futuro de sus letras en función de la evolución de los tipos de interés. Con ello, el usuario puede estimar el importe que pagará en el desarrollo del pago de la hipoteca, así como puede acudir a un notario de su elección para solventar dudas, refrendar que conoce lo que firma... y no pagará nada por este trámite, siendo esta una medida clara de protección al consumidor evitando las malas prácticas.
4. Sin gratificaciones por el número de hipotecas vendidas. El personal del sector financiero dedicado a la concesión de hipotecas deberá contar con conocimientos suficientes sobre el crédito hipotecario que están concediendo, así como deberá analizar la solvencia de los consumidores. Además, la nueva ley prohibirá alas entidades bancarias ofrecer incentivos a sus trabajadores para que vendan muchos contratos hipotecarios.
5. No a los packs hipotecas. A partir de la entrada en vigor de la ley se prohibirá ofrecer la venta vinculada de productos con las hipotecas, como en el caso de seguros del hogar, salvo excepciones autorizadas por el Banco de España o si se prueba que benefician al consumidor. Es decir, no están permitidas las operaciones en las que solamente es posible contratar el préstamo hipotecario si se hace conjuntamente con una serie de productos. Sí están permitidas las ventas combinadas, en las que el consumidor tiene la opción de contratar por separado el préstamo o con un conjunto de productos.