Evicción

Por lo tanto, el saneamiento por evicción es la obligación que tiene el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador si éste es privado de la cosa comprada en todo o en parte por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra.

Carácter del saneamiento por evicción

El saneamiento por evicción es un elemento natural del contrato de compraventa, es decir, que se presume que acompaña al contrato de compraventa mientras no conste expresamente lo contrario.

Por lo tanto, las partes pueden aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del saneamiento por evicción.

No obstante, de esta libertad de pacto, el CC mira con evidente recelo la cláusula por la que el comprador renuncie al saneamiento por evicción y la restringe de una doble forma: por una parte, declara nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la evicción siempre que haya existido mala fe por su parte (la cual ha de ser probada) y, por otra parte, es preciso que el comprador haga la renuncia de la evicción con conocimiento de los riesgos que asume y sometiéndose a sus consecuencias.

Requisitos del saneamiento por evicción

• Privación al comprador de la cosa vendida.
• Una sentencia firme. No puede exigirse el saneamiento hasta que no haya recaído una sentencia firme por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida. Para que entre en juego la responsabilidad del vendedor es necesaria, por tanto, una sentencia ejecutoria contra la que no quepa recurso alguno.
• Un derecho anterior a la compra. La sentencia que determine la privación ha de basarse en un derecho anterior a la compra, pues los derechos adquiridos por terceros con posterioridad a la transmisión, no son imputables al vendedor que cumplió con ceder al adquirente las acciones y derechos sobre la cosa.
• La notificación al vendedor. Para que cumpla con su obligación de saneamiento es necesario que se le comunique la existencia de evicción. Faltando la notificación, el vendedor no está obligado al saneamiento.

Efectos del saneamiento por evicción

Si la evicción se ha realizado (por sentencia firme) el comprador tiene derecho a exigir del vendedor los gastos siguientes:

• El precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la evicción.
• Los frutos o rentas si se viese obligado a entregarlos.
• Las costas del pleito.
• Los gastos del contrato (de la escritura pública, de la inscripción en el registro…).
• Daños y perjuicios así como los gastos de puro recreo si la venta se hizo de mala fe.
• Si el comprador hubiese renunciado al saneamiento (en virtud de pacto) el vendedor sólo debe entregarle el precio que tuviese la cosa vendida al tiempo de la evicción.

Si el comprador perdiera una parte de la cosa comprada por efecto de la evicción y dicha parte fuese de tal importancia con relación al todo que sin ella no la hubiese comprado podrá exigir la rescisión del contrato devolviendo la cosa comprada con los gravámenes que tuviese al adquirirla.