Andalucía, Cataluña y Madrid, las comunidades con más compraventas inmobiliarias

EAE Business School publica el informe La evolución poscrisis del mercado inmobiliario en el que se analiza la recuperación del sector después de la crisis económica poniendo el foco en las tendencias y evolución futura en el precio de la vivienda, el alquiler y la confianza de los inversores tanto en España y sus comunidades autónomas como la comparativa con Europa.

Del estudio se extrae que,al finalizar el año 2017, el precio de la vivienda en España ha crecido un 6,2%, con un incremento del número de compraventas del 14,6% hasta alcanzar las 464.423 operaciones. Las comunidades autónomas que más operaciones de compraventa de viviendas registraron en 2017 son Andalucía (89.337), Cataluña (76.639), la Comunidad de Madrid (70.203) y la Comunidad Valenciana (68.512). Las regiones con menor número de operaciones, exceptuando Ceuta y Melilla, fueron Extremadura (6.811), Cantabria (5.537) y La Rioja (3.027).

En el año 2017, el 90,2% era vivienda libre y el 9,8% restante vivienda protegida; el 17,9% corresponde a vivienda nueva y el 82,1% a vivienda usada, tanto de particulares como del stock que tienen en sus carteras los bancos.Para la obra nueva, las previsiones para el año 2018 es que se supere el umbral de los 100.000 visados de obra nueva, aún lejos de los 865.561 solicitados en el año 2006.

PRECIO DE LA VIVIENDA POR COMUNIDAD AUTÓNOMA

La Comunidad Autónoma que mayor precio medio tasado tiene sobre la vivienda libre por m² es el País Vasco, que alcanza los 2.387€, superando a la Comunidad de Madrid que se sitúa en 2.354,9€ y a las Islas Baleares con un valor de 2.205,4€. La comunidad autónoma que tiene los precios por metro cuadrado más bajos es Castilla La Mancha que se sitúa en 874,2€.

Por provincias, Guipúzcoa es la que mayor precio tiene de toda España, situándose en 2.666,6€ el m², donde el precio en el municipio de San Sebastián es el más alto y alcanza los 3.437,3€ el m². Por otro lado, la provincia con el precio más bajo es Ciudad Real con 765€ por m2. En cuanto a tasas de crecimiento, la provincia que más creció durante el año 2017 fue Madrid (6,9%) seguida de Barcelona (6,4%) y la que menos crecimiento tuvo fue Palencia (-4,5%).

Por comunidades autónomas, la que mayor crecimiento de precio ha mostrado durante 2017 ha sido la Comunidad de Madrid (11,5%), seguida de Cataluña (9,6%) y las Islas Baleares (8,0%). Por el contrario, las regiones que mostraron menor incremento durante el año pasado fueron Castilla – La Mancha y Extremadura que no llegaron al 1%.

Durante el periodo de 2007-2012, las rebajas sobre el precio de la vivienda llegaron a superar el 10%, alcanzando su valor más elevado en el año 2012 que se situó en el 14,2%.A partir del año 2013 hay un punto de inflexión y cambia la tendencia donde se observa que la rebaja final conseguida en el precio inicia un camino de bajada hasta alcanzar el 5,1% en el año 2017, lo que la sitúa en niveles previos a la situación de crisis.

LAS HIPOTECAS EN ESPAÑA

En España, durante el año 2017, se concedieron un total de 429.082 hipotecas de las que el 72% corresponden a viviendas, el 4% a fincas rústicas, el 2% a solares y el 22% a otras fincas urbanas como locales, trasteros o plazas de garaje. En relación con el año anterior, el número de hipotecas constituidas creció un 7%, lo que muestra un entorno financiero más favorable para el mercado inmobiliario.

La cuota media mensual de cada hipoteca, durante el primer año, en España se sitúa en 530 euros. Por comunidades autónomas cabe destacar las Islas Baleares que tienen un importe medio de 755 euros, el mayor de todas las CCAA, seguido por la Comunidad de Madrid (675 €), Ceuta (641 €), Cataluña (640 €), País Vasco (564 €) y Melilla (542 €), todas ellas superando la media nacional. En el otro extremo cabe destacar Extremadura, Murcia y Castilla La Mancha con importes que no superan los 400 €.

ALQUILER DE VIVIENDA Y OFICINAS

El precio del alquiler en España ya encadena varios años consecutivos de subida, tras la caída sufrida en el periodo de crisis, en especial Madrid y Barcelona, que acumula subidas de hasta el 30% en el caso de la capital catalana. Para la población con rentas de menos de 1.000 euros, el aumento de los precios de alquiler está haciendo que muchas personas alquilen habitaciones en pisos compartidos.

El precio de alquiler de la vivienda en España se situó en 10€ por metro cuadrado de media en el año 2017. Seis ciudades españolas superan los 10€/m²: Barcelona (17,9€/m²), Madrid (15,1€/m²), San Sebastián (13,5€/m²), Palma de Mallorca (12,2€/m²), Bilbao (11,1€/m²) y Las Palmas de Gran Canaria (10,2€/m²). Sin embargo, hay CCAA en las que una gran parte de sus capitales de provincia apenas han visto variar sus precios e incluso han bajado respecto de los niveles alcanzados en el año 2013: Huelva, Jaén, Huesca, Teruel, Oviedo, Ciudad Real, Cuenca, Avila, Burgos, Salamanca, Soria, Zamora, Lleida, Badajoz, Cáceres, Lugo y Murcia.

Por su parte, el mercado de alquiler de oficinas, tras unos años de recesión, está volviendo a repuntar, en especial en las ciudades con mayor actividad económica. Madrid y Barcelona son la locomotora del mercado de oficinas ya que, en estas ciudades, durante el año 2017 se han contratado un total de 892.000 metros cuadrados de superficie, con parque de superficie de oficinas que se situaba en el año 2017 en 13,16 millones de m² en Madrid y 5,9 millones de m² en Barcelona. El 14% de las nuevas contrataciones de oficinas en Madrid y el 21% en Barcelona corresponden a coworking, representando 0,5% de los espacios de oficinas en Madrid y el 1% en Barcelona.

ALQUILER APARTAMENTOS TURÍSITICOS

Otra de las tendencias, especialmente con el auge de plataformas de economía colaborativa, son los apartamentos turísticos. Como consecuencia del fuerte aumento del alquiler de apartamentos turísticos, el precio en los distritos más céntricos de Madrid y Barcelona ha ido aumentando en los últimos años. En el caso de Barcelona, el distrito de Ciutat Vella cerró el año 2017 con un precio de 19,9€ por metro cuadrado y un incremento del 6,1% frente al año anterior. Le siguen otros como Sant Martí (19,1€/m²) que creció un 18%, Eixample (18,8€/m²), Sarriá-SantGervasi (17,2€/m²) y Gracia (17,1€/m²), en los que se localizan numerosos apartamentos turísticos.

En el caso de Madrid, el distrito centro es el que tiene mayor precio de alquiler alcanzando los 18,5€ por metro cuadrado y una tasa de crecimiento del 11,2% en el año 2017. Otros distritos del área centro que tienen precios por encima de la media de la ciudad de Madrid son Salamanca (17,8€/m²), Chamberí (16,8€/m²), Chamartín (15,6€/m²), Retiro (15€/m²).

COMPARATIVA EUROPEA

En España, tradicionalmente, hay una tendencia a la compra de vivienda como un modo de ahorro, a diferencia de otros países europeos. En este sentido, el 77,8% de la población española tiene vivienda en propiedad frente al 22,2% que prefiere el alquiler, lo que sitúa a España por encima de la media de la UE28 y de otros países de nuestro entorno como Alemania (51,7%), Austria (55%), Francia (64,9%) o Dinamarca (62,4%), entre otros. Sin embargo, España se sitúa en niveles de propiedad cercanos a los de Portugal, Grecia o Italia que superan el 70% de personas con viviendas en propiedad.

El país europeo en el que el precio de la vivienda crece más es Irlanda, con un crecimiento acumulado en el periodo 2013-2017 de un 52,3% y del 9,1% en el último año. Reino Unido, Alemania, España siguen a Irlanda, ya que acumulan incrementos superiores al 10%, en el periodo 2013-2017. Sin embargo, los mercados de otros países muestran signos de debilidad, tal es el caso de Francia que apenas ha variado su nivel de precios desde 2013 e Italia ha sufrido una caída cercana al 8%.

Si se analiza el precio por metro cuadrado de la vivienda residencial de las principales ciudades europeas, Londres lidera el ranking con un valor de 16.538€/m², seguido de París (12.374€/m²). A cierta distancia se encuentran ciudades como Munich (6.580€/m²), Dublín (4.519€/m²), Frankfurt (4.300€/m²), Ámsterdam (4.081€/m²) y Barcelona (4.008 €/m²), situándose como la séptima ciudad más cara de Europa, por delante de Viena (3.999 €/m²), Milán (3.613 €/m²) y Berlín (3.510 €/m²), tal y como informa Deloitte. Estos precios tan elevados están redirigiendo los intereses de los inversores hacia ciudades más baratas con un mayor potencial de rentabilidad como son Madrid (3.096 €/m²) y Lisboa (2.572 m²).

Con una puntuación del 4,3, Berlín es la ciudad con mayores expectativas de inversión para el año 2018, seguida de Frankfurt y Copenhague con una valoración del 4,1. En la situación opuesta se encuentra Estocolmo, la ciudad que muestra menores expectativas y cuya valoración bajó en el año 2015 (3,58) y es, en 2018, cuando comienza a mejorar la situación de confianza que tenía en el año 2014.

En el caso de España, Madrid es una ciudad que muestra un valor de 4,06 lo que pone de relieve la mejora en las expectativas del inversor debido a la recuperación económica del país junto con el repunte del mercado inmobiliario desde el año 2013. Madrid es, junto a Amsterdam, la ciudad europea que mayor incremento ha tenido en la valoración de los expertos (23% para Madrid y 32% para Amsterdam) desde 2014 hasta la actualidad. Por su parte, Barcelona ha ido mejorando las expectativas de atractivo de inversión desde el año 2014 (3,16) hasta el año 2018 (3,91) con un crecimiento en la valoración del 8,9% respecto del año anterior.

En este link puedes descargarte el estudio.