Con la nueva ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existen supuestos donde no hay que pagar nada al vender la vivienda. Uno de estos supuestos es cuando vendemos nuestra vivienda habitual y el importe total obtenido lo invertimos en la compra o en la rehabilitación de otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de venta.

Cuando la vivienda transmitida utilizase financiación ajena, el importe total obtenido es la diferencia entre el valor de transmisión y el importe del principal del préstamo pendiente de amortizar.

Concepto de vivienda habitual

Se considera vivienda habitual cuando cumpla los siguientes requisitos:

• Ser residencia del contribuyente al menos tres años continuados, excepto, por fallecimiento o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
• Para los contribuyentes minusválidos, también se considera como circunstancia que necesariamente exige el cambio de vivienda, cuando la anterior resulte inadecuada por razón de la minusvalía.
• Ser habitada en un plazo máximo de doce meses desde la adquisición o terminación.

La reinversión del importe obtenido deberá realizarse de una sola vez o en plazos sucesivos, siempre en un período inferior a dos años, que pueden ser los posteriores o anteriores a la venta de la vivienda.

Si la reinversión no se efectúa en el mismo año de la enajenación deberá hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio de la venta la intención de proceder a su reinversión.

El incumplimiento de las condiciones de reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de ganancia patrimonial correspondiente. Esta ganancia patrimonial se efectúa realizando una declaración complementaria con inclusión de los intereses de demora.

La base de deducción por adquisición de vivienda se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención. De esta forma no podremos practicar la deducción por adquisición de vivienda mientras las cantidades invertidas no superen el precio anterior en a medida que hayan sido objeto de deducción así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.

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