Madrid y Barcelona cierran el segundo trimestre con un incremento del 201% y 186% de la inversión en inmologística

La consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha presentado su último informe sobre el sector logístico en Madrid y Barcelona durante el segundo trimestre de 2021. Dicho informe muestra cómo el segmento logístico se sigue posicionando como el favorito dentro del mercado inmobiliario vinculado directa o indirectamente al boom del e-commerce, sobre todo en cuanto a alimentación, a raíz de la irrupción de la pandemia. Este segmento tan dinámico y atractivo para inversores, sigue presentando una fuerte demanda y una contratación que crece a ritmos imparables.

Estos datos se enmarcan dentro del contexto económico que estamos viviendo, en el que la recuperación de la actividad económica cada vez se está mostrando más dinámica. Así, después de registrar una contracción del 0,5% del PIB en el primer trimestre debido a la tercera ola de la pandemia y el retraso en la llegada de los fondos europeos, factores como el avance de la vacunación, la llegada de los fondos europeos o la mejoría gradual que socios comerciales de España están experimentando, como EEUU, están favoreciendo las perspectivas del PIB para 2021 y 2022, estimando un crecimiento del 6,2% y 5,8% respectivamente, según datos del Banco de España.

Madrid: la fortaleza de la demanda comprime la tasa de disponibilidad

Entre los meses de abril y junio, la contratación de espacios logísticos ha sido de 283.460 m², distribuida en 22 nuevos contratos. Esta cifra supone un ajuste del 18% respecto al anterior trimestre y un incremento del 201% respecto al mismo periodo del año 2020.

En el acumulado del año, la contratación alcanza 628.549 m² en el primer semestre, un 182% más que el primer semestre del año pasado. Teniendo en cuenta la demanda registrada hasta el 1 de julio de 2021 y el dinamismo del sector, se prevé que la cifra de contratación de espacios logísticos vuelva a registrar niveles máximos históricos en el conjunto del año, pudiendo superar la barrera de los 1,2 millones de metros cuadrados.

Si se analiza el número de operaciones registradas, se observa cómo en el año 2021, hasta el 1 de julio, se ha contabilizado 43 operaciones, un 65% más que la registradas en el primer semestre de 2020.

El tamaño medio de las operaciones registradas en el primer semestre alcanza los 14.725 m², cifra que representa un descenso del 10% sobre el tamaño medio de las demandas registradas en el año 2020.

Las operaciones más destacadas del segundo trimestre en cuanto a volumen de superficie contratada han sido la firma de 47.155 m² por parte de un operador logístico, en Cabanillas del Campo y un proyecto “llave en mano” de 44.653 m², en la misma ubicación, para DSV.

Asimismo, las perspectivas de cara al segundo semestre del año siguen siendo muy positivas, previéndose que los niveles de demanda se mantengan, incluso con demandas de gran volumen que podrían cerrarse durante los próximos meses. Con todo esto, los niveles de contratación podrían aproximarse a los 1,2 millones de metros cuadrados en el conjunto del año 2021.

El 65% de la demanda se concentra en el eje a2

El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido, una vez más, el eje más que más superficie contratada ha concentrado, concretamente el 65% de la demanda del segundo trimestre y el 55% de las operaciones firmadas. Los mercados más dinámicos de este trimestre han sido Cabanillas, Torrejón de Ardoz, Coslada y San Fernando de Henares.

El 35% restante de la demanda se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, contabilizándose un total de 10 nuevos contratos. Destaca el elevado dinamismo observado en Getafe, mercado muy atractivo para los usuarios donde se ha firmado un gran número de operaciones en los últimos meses. Además, en el trimestre analizado se han registrado operaciones en Villaverde, dentro del primer arco logístico y en mercados como Pinto, Illescas y Seseña.

Si se analiza el comportamiento de la demanda en función de su cercanía a la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco nacional ha concentrado el 54% de la contratación del trimestre, debido al gran volumen de las operaciones llevadas a cabo en Cabanillas. No obstante, teniendo en cuenta el número de operaciones registradas, el arco local ha sido el más demandado, ya que ha concentrado el 50% del total de las operaciones del segundo trimestre.

En los últimos tres meses no se han apreciados variaciones en los niveles de rentas, a pesar de la fortaleza de la demanda. La renta media se mantiene en 4,7 €/m²/mes, indicando un crecimiento moderado del 4,4% en los últimos doce meses.

Por su parte, la renta Prime igualmente se mantiene en los 6,20 €/m²/mes en plataformas logísticas de reciente construcción localizadas en las ubicaciones como Coslada, próximas al aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas. Además, siguen muy presentes operaciones de plataformas logísticas cuya ocupación sobre la parcela es del 50% o inferiores, dotando de gran parte de la superficie sobre rasante a campas de maniobras, y con niveles de rentas muy por encima de la renta prime.

Uno de los datos más positivos del presente informe, es el descenso considerable de la tasa de disponibilidad observado en los seis últimos meses, pasando del 7,68% a fecha 1 de enero de 2021 a 5,76% actual. Por su parte, el parque total que se aproxima a los 10,85 millones de metros cuadrados.

El buen momento por el que pasa el sector, con un crecimiento sostenido de la demanda, está comprimiendo el incremento de la disponibilidad observado en 2020. Desde el mes de enero se ha generado un importante ajuste en la tasa de disponibilidad de casi dos puntos porcentuales (192 puntos básicos), absorbiéndose poco a poco el incremento del stock disponible registrado, tras la entrada de nuevas promociones logísticas al mercado.

Teniendo en el contexto actual por el que pasa el sector, la actividad promotora continúa su curso e inversores y promotores continúan adquiriendo suelo para desarrollar nuevas plataformas logísticas. Durante los próximos 12/18 meses está previsto que se incorporen al mercado 672.000 m² de plataformas logísticas de última generación.

Barcelona prevé un nuevo record histórico

La contratación registrada durante el segundo trimestre del año ha sumado un total de 263.140 m², lo que supone un incremento del 186% respecto al mismo periodo del año 2020 (T2 2020) y prácticamente replicar los niveles de contratación registrados en el primer trimestre del año 2021 (-0,6%), trimestre que marcó un récord en la serie histórica.

Una vez finalizado el primer semestre del año, la contratación se sitúa en 527.838 m², cifra superior a la demanda contabilizada en el total del año 2020, concretamente un 21% más que todo el 2020 en un semestre. Esto pone de manifiesto el elevado dinamismo por el que pasa el sector de la logística en Cataluña.

En este trimestre se han contabilizado un total de 18 nuevos contratos, lo que nos sitúa en 37 firmas en el primer semestre analizado. De estas 18 operaciones, 9 se han firmado por encima de los 10.000 m², que representan el 85% de la superficie contratada en el segundo trimestre.

El tamaño medio de las operaciones asciende hasta los 14.619 m² respecto a los 13.931 m², registrados en el primer trimestre de 2021.

Las operaciones más destacadas del segundo trimestre han sido la firma de un proyecto llave en mano de IDL de 34.000 m² en La Bisbal del Penedés, una firma de 20.000 m² en Santa Perpetua por parte de un operador relevante del comercio electrónico, además de la futura ampliación de Mango en Lliçà d' Amunt con una superficie aproximada de 90.000 m².

Teniendo en cuenta la contratación registrada hasta la fecha y el dinamismo actual del sector, el año 2021 podría marcar un nuevo récord histórico, pudiendo superar la demanda la barrera de los 700.000 m² en el conjunto del año.

El arco regional se posiciona como el gran favorito tras aglutinar el 55% de las operaciones

Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco regional ha sido el más demandado por los usuarios, totalizando el 55% de las operaciones y el 68% de la superficie contratada del segundo trimestre. El tamaño medio de las 10 demandas de esta zona formalizadas en este periodo se sitúa en 17.955 m², mientras que la renta media aumenta hasta alcanza los 4,8 €/m²/mes.

En el arco nacional se han firmado el 28% de las operaciones y el 20% de la contratación. La superficie media contratada en este arco alcanza los 10.753 m², mientras que las rentas medias se aproximan a los 4,0 €/m²/mes. Dentro de esta zona destaca el alquiler de un proyecto “llave en mano” de 34.000 m² en La Bisbal del Penedés.

Por su parte, el arco local ha concentrado el 17%, de los contratos formalizados y el 11% del total de la contratación registrada. Entre las 3 operaciones firmadas suman un total 29.827 m², entre las que destacan una operación de 18.000 m² por parte de un operador el comercio electrónico y el alquiler de una plataforma de 14.232 m² por parte de un usuario del sector de la alimentación. La renta media de este arco se sitúa en 6,5 €/m²/mes en el primer semestre del 2021.

Si se analiza el comportamiento de las rentas en el primer trimestre del año, se aprecia cómo la renta media se ha incrementado un 12% con respecto al mismo trimestre del año 2020, situándose la renta media de Cataluña en los 5,4 €/m²/mes.

La renta Prime se mantiene en el entorno de 7,25 €/m²/mes, con un mínimo ajuste al alza de 0,25 pb con respecto de los últimos tres meses. Además, se observa cómo cada vez es más habitual en el mercado la firma de plataformas logísticas con unos porcentajes de ocupación sobre las parcelas más reducidos, sobre todo en usuarios vinculados al comercio electrónico y alimentación, debido a que tiene mayor necesidad de campas por a la elevada rotación de productos que tienen.

La tasa de disponibilidad desciende ligeramente en los primeros meses del año, aun así, mantiene en niveles muy reducidos, situándose julio de 2021 en 3,1% sobre un parque total que se acerca ya a los 7,1 millones de metros cuadrados.

Gran parte de la superficie disponible se concentra en el arco nacional, zona más alejada de la ciudad de Barcelona, donde la tasa de disponibilidad se sitúa en 6,5%. En el arco local, la ocupación actual se sitúa en 97%. El elevado número de operaciones registradas en el arco regional durante todo el año, disminuye la tasa de disponibilidad con respecto al trimestre anterior situándola en un escaso 1,3%.

Teniendo en cuenta la resiliencia del sector de la logística a la pandemia, reflejado en una actividad muy dinámica por parte de la demanda, la actividad promotora continua su curso y promotores y fondos de inversión siguen desarrollando producto. Durante los próximos 36 meses podrían incorporarse al mercado 620.000 m² de nuevos proyectos. No obstante, conviene destacar que la mayoría de los proyectos no van a comenzar su construcción hasta que no tengan un inquilino comprometido.

Cabe destacar la relocalización hacia el arco local de empresas del sector alimentación que buscan en los últimos meses espacios logísticos “Last Mile”, debido al crecimiento en la demanda de los productos desde la llegada de la pandemia. Estas empresas buscan plataformas de frío, poco frecuentes en el arco local, lo que está provocando la adecuación de plataformas ya existentes y un aumento de la renta final. Un ejemplo de ello es la operación firmada por MAKRO en el Prat de Llobregat.