Los precios han escalado razonablemente. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), el Índice de Precios de Vivienda (IPV) correspondiente al segundo trimestre de 2016 marcaba un incremento del 3,9% anual. Atrás queda el último dato negativo del primer trimestre de 2014, cuando se registró una caída del -1,6% anual. Por otro lado, el Colegio de Registradores anunciaba también en el segundo trimestre del año un repunte del 7,5% anual, el Ministerio de Fomento del 2%, y el Consejo General del Notariado del 1,3%. A pesar de la disparidad de los porcentajes, fruto del universo que sirve de muestra a cada una de estas fuentes, lo cierto es que todos van en la misma dirección. Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com asegura que “la recuperación de los precios sigue produciéndose de una forma progresiva y sin sobresaltos”.
En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a octubre de 2015, último mes disponible, arrojó un ascenso interanual del 2,89%. Gandarias estima que España cerrará 2016 con un precio por metro cuadrado inferior a los 1.600 euros, mientras que en 2017 se superará esta barrera. A nivel local, “hay que hacer una clara diferenciación entre zonas consolidadas, cuyo techo de repunte está muy cerca, y el resto de zonas, donde las caídas se irán diluyendo en 2017 y 2018”, asegura Gandarias. Asimismo, advierte de que “la remontada que está por venir vendrá de la mano de activos de buena calidad situados en los distritos limítrofes de las almendras centrales”. Igualmente, el experto asegura que “todavía queda algo de recorrido a la baja en viviendas por reformar integralmente y activos bancarios”. Para el experto, el foco estará puesto el año que viene en los nuevos desarrollos residenciales: “Habrá que estar pendiente de su impacto en los precios de obra nueva”, recomienda.
En lo que respecta a las compraventas, los datos del INE encadenaron subidas de dos dígitos desde febrero, solo interrumpidas en julio (1,1%). No obstante, este mínimo tiene que ver con una sentencia del Tribunal Supremo relativa a los intereses de demora de las hipotecas, por lo que muchas inscripciones quedaron en suspenso hasta el mes siguiente. Si la evolución no se trunca, Gandarias estima que “2016 superará en cerca de 60.000 compraventas las logradas en 2015, por lo que se alcanzará un crecimiento interanual de alrededor del 15%”. Así, el portavoz del portal inmobiliario calcula que este año se superará la barrera de las 400.000 operaciones. Respecto a 2017, Gandarias declara que “aquellos que compraron vivienda de reposición ya lo han hecho, y los que abordaron el mercado en busca de chollos, también han cumplido su objetivo. Por eso, el año que viene el testigo pasará a los compradores de primera vivienda”. Por otro lado, Gandarias admite que “la segunda residencia recobrará visibilidad, y no solo por el papel del comprador extranjero”. En este sentido, “el Brexit abrirá la puerta a otras nacionalidades que verán el mercado español una oportunidad y no una incertidumbre”.
Respecto a las hipotecas, la influencia de la decisión del Supremo también cortó los repuntes interanuales que se venían produciendo, siendo el más llamativo el de mayo (34,1%). Tras la caída de julio (-14,9%), la concesión remontó en agosto (6,4%), por lo que, para Gandarias, “es muy probable que se finalice el año con un crecimiento en torno al 13%, lo que dejaría alrededor de 275.000 hipotecas concedidas en 2016. Este dato revela que casi tres de cada cuatro viviendas ha necesitado financiación”. Teniendo en cuenta el recorrido que ha seguido el importe medio de las hipotecas, Gandarias comenta que “el precio de la vivienda tipo en 2016 se ha movido entre los 140.000 y los 160.000 euros, una horquilla que se ampliará a los 170.000 en 2017, cuando las hipotecas concedidas superen las 300.000 anuales”. El portavoz de pisos.com señala el “enorme incremento de la cultura financiera del cliente, que es plenamente consciente de su capacidad de endeudamiento”. Esta transformación ha ido a la par del renacer del negocio hipotecario de la banca, que tras años convulsos marcados por polémicas como las cláusulas suelo, “ha sabido retomar el negocio hipotecario apostando por mantener estrictos criterios de solvencia, estudiando la conveniencia de la dación en pago y optimizando la comercialización de la hipoteca fija”.
Otro de los ejes que ha caracterizado el año inmobiliario ha sido el extraordinario empuje de la promoción inmobiliaria residencial. El portavoz de pisos.com señala la existencia de un “creciente interés por la obra nueva en detrimento de un stock que no reúne condiciones”. Gandarias define a este perfil de comprador como “un cliente muy solvente y con gran ahorro, abundando el inversor con patrimonio consolidado”. El director del Gabinete de Estudios del portal inmobiliario precisa que “estas operaciones todavía no han dejado huella en las estadísticas porque la venta sobre plano no ha llegado a escriturarse”. Así, Gandarias prevé un equilibrio entre operaciones de vivienda nueva y usada de cara al 2018. En base de los visados que contabiliza el Ministerio de Fomento, Gandarias pronostica cerca de 70.000 unidades para 2016. “Sería deseable que en 2017 se llegara a los 100.000 y, a partir de ahí, seguir creciendo conforme a las necesidades del mercado”. El experto matiza que, “aunque son datos que abren la puerta al entusiasmo promotor, no hay que dejarse llevar por la euforia esperando que se repitan los números de 2006. Es más, volver a este escenario echaría a perder todo lo conseguido hasta ahora en virtud de un mercado saludable”.
Por último, el alquiler también ha dado mucho de lo que hablar a lo largo de 2016. En concreto, sobre el hecho de que las mensualidades en las grandes ciudades se hayan disparado. El último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de octubre, recogía una renta media mensual para España de 665 euros. Esta renta arrojaba una subida del 9,66% frente a octubre de 2015. “La renta media nacional podría superar sin muchos obstáculos el límite de los 700 euros en 2017”, comenta Gandarias, añadiendo que, “con toda probabilidad, los márgenes de rentabilidad se irán estrechando debido al agotamiento de las oportunidades de compra debido al coste añadido de la rehabilitación”. Por otro lado, el portavoz de pisos.com asegura que “el ‘boom’ del alquiler turístico, de marcado carácter eventual, ha hecho mella en el arrendamiento de larga duración, introduciendo un desequilibrio nada deseable entre la oferta y la demanda”. Las posibles soluciones pasan, según Gandarias, por incidir en la profesionalización del alquiler permanente y en hacer hincapié en la regulación del temporal”.