Para adecuar la realidad a esos valores fijados en 2001, la Gerencia de Catastro de Barcelona aprobaba procedimientos simplificados de valoración colectiva, es decir, parches para manzanas e incluso parcelas individuales, cuyo uso según la ponencia inicial, únicamente se había concebido para valorar la industria que existía, cuando la realidad del mercado se encontraba muy por encima de eso. Distritos como Ciutat Vella que comprende entre otras zonas el barrio Gótico, el Raval y la Barceloneta, han sufrido también los efectos de la transformación, donde si bien su uso residencial no ha cambiado, los efectos del turismo y la alta demanda de viviendas han arrojado desviaciones respecto al valor del mercado muy elevadas, llegando a ser las zonas que de media, más alejado estaba su valor catastral respecto a la realidad.
La agrupación municipal, en su afán de mantener una correcta correlación de los valores catastrales con los de mercado y viendo que éstos se encontraban muy alejados de lo que le correspondía, intentó ajustar los valores catastrales solicitando la aplicación de un coeficiente corrector del valor catastral para los años 2014 y 2015. Por eso en esos años, aquellos valores aprobados en 2001 con efectos para el ejercicio 2002, sufrieron una subida anual de un 10% aprobada en los Presupuestos Generales del Estado. No sería del todo cierto por tanto especificar que estamos comparando actualmente valores de 2001, sino de 2001 con dos incrementos de un 10% en 2014 y 2015.
Sin embargo, no todo son subidas. En 2001, año de aprobación de la anterior ponencia, Barcelona comenzó antes que muchas ciudades con su repunte en los precios de las viviendas, que culminó con el estallido de la burbuja inmobiliaria a nivel nacional. Por eso, a día de hoy y aunque el mercado se esté recuperando poco a poco, existen zonas donde el valor se encontraba muy por encima de lo que en realidad le correspondía. Así nos encontramos al norte de la ciudad, barrios como Ciutat Meridiana cuyos valores catastrales se encontraban fijados casi un 30% por encima del que teóricamente le debería corresponder.
La desviación general entre el valor catastral actual y el nuevo que entrará en vigor el año que viene, ajustado según los estudios de mercado, se ha fijado en un 0,82. Esto quiere decir que de media, los valores catastrales del municipio subirán únicamente un 18%. Muy alejado de la subida que se produjo en otras ciudades importantes con renovaciones más o menos recientes como puede ser Madrid en 2011 (Cociente de 0,58 – subida del 42%) o Zaragoza en 2012 (Cociente de 0,59 – subida de un 41%).
Analizando la ponencia, es cierto que las desviaciones en los barrios residenciales no son muy significativas y que esta tipología de inmuebles suponen el 91% de los bienes sujetos a la renovación (residencial y aparcamiento asociado a residencial), por lo que esta circunstancia, unida a las medidas mediante bonificaciones directas que ha anunciado el Ayuntamiento de aumento de cuota cero para las viviendas, la renovación de Barcelona no va a suponer a corto plazo un esfuerzo fiscal mayor que el actual para la gran mayoría de los barceloneses.
El sector hotelero entre los más perjudicados
España es referente del turismo europeo. Gran parte de nuestros ingresos provienen del sector servicios y eso se sabe bien en Barcelona. La alta demanda en ocupación hotelera está generando problemas en determinadas zonas, hasta el punto de no tramitar licencias de apertura de nuevos establecimientos por parte del consistorio hasta no tener una visión clara de la capacidad turística que puede asumir el municipio. Estas peculiaridades provocan que el precio del mercado de esta tipología de inmueble ascienda por encima de la media. Así, la gerencia de Barcelona, y tras los estudios que han realizado al respecto, determinaron que los bienes inmuebles destinados a este uso deberían tener una valoración diferente del resto.
Las normas técnicas de valoración catastral establecen la aplicación de un valor específico para valorar tanto hoteles y apartahoteles, como cines, restaurantes y teatros. Sin embargo, una vez comprobada la evolución del mercado en este sector, la Gerencia de Catastro ha optado por igualar en todos los casos ese valor al de residencial. Asimilarlo en todos excepto en los hoteles de 3 o más estrellas, donde la Administración ha decidido aprobar un valor exclusivo para este tipo de construcciones, hecho completamente novedoso y que no existe en las principales ciudades del resto del país.
Así, cualquier edificio de uso hotelero de tres o más estrellas tendrá establecido por normativa hasta el doble de valor en el suelo en euros por metro cuadrado que uno de dos estrellas, incluso encontrándose en la misma área de valoración del municipio. Como claro ejemplo podemos tener la zona de la Avenida Diagonal comprendida entre Francesc Macià y Reina María Cristina, donde un hotel de dos estrellas se valoraría a 1.535€/m2 mientras que esa misma construcción con tres estrellas tendrá una valoración del suelo establecida en 3.567€/m2, el mayor valor aprobado para estas construcciones en el municipio. Esta medida afectará a fecha de la redacción de la nueva ponencia a 307 hoteles del municipio, que verán incrementado el valor que se les asigne al suelo hasta el doble respecto a sus homólogos de inferior categoría.
Unido a esto, el municipio de Barcelona, como otros muchos municipios, tienen aprobado un tipo impositivo para recaudar el IBI diferenciado que afecta a un máximo del 10% de los inmuebles no residenciales de mayor valor catastral. Actualmente, mientras que el general de la población tributa al 0,75%, los hoteles de mayor valor catastral tributan al 1%. Este aumento sobre la cuota a recaudar unido a la valoración singularizada comentada anteriormente, hará que un mismo edificio pueda llegar a tributar en más del doble si su categoría hotelera pasa de dos a tres estrellas.
El comercio: la calle más cara de España está en Barcelona
Como se ha comentado, como norma general todos los usos del sector servicios, según el estudio de mercado, se han igualado al residencial. Sin embargo, los comercios y locales en planta baja han sufrido un aumento desproporcionado respecto a los valores anteriores. Portal de l’Àngel se ha consolidado como la calle más cara de España, desplazando a la madrileña Preciados, seguida por Paseo de Gracia. Fiel reflejo de esto se ha trasladado en el estudio de mercado realizado para la redacción de la ponencia. Los comercios podrán ver multiplicado su valor catastral hasta en 10 veces. Como ejemplo, un local comercial en Paseo de Gracia tenía un valor catastral asignado al suelo según los valores de la ponencia de 2001 de 1.439,34 €/m2. 15 años después, Catastro ha determinado que ese mismo local deberá valorarse en 12.726,00 €/m2.
La industria: Barcelona como el segundo suelo industrial más caro de toda Europa
El tejido industrial de Barcelona es escaso en comparación con otras grandes ciudades, por ello, tal y como aclara la Gerencia de Catastro, puede ser el origen de la alta demanda del mismo y se llegue a considerar como el segundo suelo industrial más caro de toda Europa. La demanda del turismo y la vivienda junto al núcleo urbano y la imposibilidad de ampliar el perímetro urbano en la periferia del municipio, hacen necesaria la transformación de esas zonas poco a poco en otro tipo de usos más demandados. Empresas como Braun, Phillips o Samsung han deslocalizado sus sedes en el extranjero o las han trasladado a Madrid. Sin embargo, la escasez de suelo industrial implica que los precios continúen siendo muy elevados respecto al resto del territorio nacional. La ponencia no arroja grandes subidas en este sentido, simplemente porque ya es caro de por sí. Por ejemplo áreas como la Marina del Prat Vermell con un valor del suelo en 2017 para una nave industrial de 265 €/m2, con la nueva ponencia se valorarán a 271 €/m2; la zona franca, cuyas parcelas se valoran según la ponencia actual a 362€/m2 se bajarán ligeramente a 359€/m2. Aun así, resulta necesario comprobar la valoración individualizada para poder revisar que dichos valores estén realmente bien aplicados.
Marcos Fernández Parra, Senior Manager Property Management en Ayming, ha comentado al respecto que “aunque de media los valores en Barcelona no sufrirán grandes alteraciones, esto afecta principalmente a residencial y los usos asociados a residencial (aparcamientos y trasteros). No era por tanto una disparidad de precios los que hacían necesaria una renovación del catastro en el municipio, sino una correcta redistribución de los mismos, detectando las zonas que se encontraban totalmente desajustadas de la realidad y adecuándolas a un valor más cercano al que le corresponde. Además, excepto la normativa básica de valoración que data de 1993, tras la anterior aprobación de la ponencia de Barcelona en 2001 se han ido modificando todas las leyes y circulares que rigen, tanto la liquidación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, como el valor catastral, y que en muchos casos no eran de aplicación en el municipio que continuaba rigiéndose por normativa antigua”.
El valor catastral tras este procedimiento se debería volver a situar en torno al 50% del valor de mercado en todos los bienes inmuebles, por lo que cualquier desviación muy exagerada del mismo puede darnos una idea de que algo no está bien en la valoración individualizada. La revisión de los parámetros que rige y establece la ponencia aplicados al bien inmueble se vuelve ahora clave a la hora de tener un valor correcto.