A día de hoy, el 100% de las entidades financieras requiere que el cliente contrate una media de cinco productos o servicios vinculados para poder acceder al interés más bajo de su oferta hipotecaria. Los más habituales son la domiciliación de la nómina (requerida en el 100% de las hipotecas), la contratación de un seguro de hogar y de uno de vida (ambos, presentes en el 90% de las ofertas), realizar cierto consumo con tarjetas y contratar y realizar aportaciones a planes de pensiones (ambos, en el 43% de las ofertas).
“Si se rechaza esta vinculación, los bancos suben el interés que cobran por sus hipotecas: en el caso de las variables, el diferencial medio pasaría del 1,2% al 2,3%, lo que supone un encarecimiento del 91,6%; si se optara por una fija, la subida sería menor: se pasaría de cobrar un 2,3% a aplicar un 3,4%, lo que implica un incremento del 47,8%”, explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.
Ahora bien, esta subida no se produce de golpe: dependiendo de los productos que se rechace contratar, la subida será mayor o menor. El mayor encarecimiento se produciría si el consumidor decide no domiciliar su nómina en el banco al que pedirá la hipoteca: en ese caso, el interés que paga aumentaría en 0,7 puntos porcentuales. Tras esta vinculación se situaría la contratación de un seguro de vida (+0,4 puntos) y de un seguro de hogar (+0,3 puntos).
En la práctica, rechazar toda la vinculación propuesta por el banco provocaría que la cuota anual que el consumidor paga por su hipoteca variable aumentara en 695,4 euros al año, lo que supondría abonar 15.298,8 euros más al final de la vida del préstamo. En caso de que se hubiera optado por una hipoteca a tipo fijo el encarecimiento sería aún mayor: la cuota anual a pagar subiría, de media, 750,6 euros al año, lo que implicaría un desembolso extra de 16.513,2 euros más cuando se terminara de devolver la deuda.
LA NUEVA LEY HIPOTECARIA:
La nueva ley hipotecaria, que verá la luz después de verano, supondrá varios cambios en materia de protección del consumidor y, además, regulará el funcionamiento de la vinculación hipotecaria. En concreto, prohibirá las “ventas vinculadas”, pero permitirá las “ventas combinadas”: es decir, impedirá que una entidad obligue al consumidor a contratar productos extra con su hipoteca, pero le permitirá ofrecérselos por separado, a cambio de una bonificación, como ya sucede ahora.
“El principal problema de la vinculación hipotecaria reside en su falta de transparencia. Aunque la mayoría de los bancos informa de lo que se encarecería su préstamo si no se acepta la vinculación propuesta, un 33% no desglosa esa información: es decir, el consumidor no sabe si le convendría más no contratar un seguro que un plan de pensiones. Además, existe escasa información sobre los propios productos vinculados, su precio y sus características, algo que impide que el futuro hipotecado pueda echar cuentas para saber si le conviene vincularse o si podría ahorrar dinero contratando el mismo producto con otra entidad o aseguradora distinta”, destaca González.
Banco Caixa Geral y Liberbank, los que más suben la cuota si no hay vinculación
Por entidades, las que más encarecen sus hipotecas si no se contratan productos vinculados son Banco Caixa Geral (2 puntos porcentuales más), Liberbank (1,99 o 1,95 puntos más en función de la hipoteca), Ibercaja (+1,5 puntos) y Banco Santander (+1,40). En el extremo contrario se sitúan Cajasiete (+0,5 puntos), Activobank (+0,75), Caja de Ingenieros (+0,76) y Bankoa (+0,80).
El panorama es similar en lo que respecta al número de productos vinculados que exige cada banco para acceder al interés más bajo: Banco Caixa Geral, Caja de Ingenieros e Ibercaja son las entidades que más extras requieren, con un total de seis. Por el contrario, las menos exigentes son Openbank (con uno solo) y Activobank (con tres).
Madrid y Baleares, las comunidades donde sale más caro no ‘atarse’ al banco
El efecto de los productos vinculados también es distinto en función de la comunidad autónoma, ya que la hipoteca media contratada también varía en cada región. Madrid es la comunidad donde más se encarecería el préstamo de no contratarse los productos asociados (971,7 euros al año), seguida de Baleares (896,8 euros), Ceuta (886 euros) y Cataluña (858 euros). En cambio, Extremadura (435,88 euros), Murcia (472,2 euros) y Canarias (475,8 euros) es donde menos subiría la cuota anual.
¿Qué cambiará con la nueva ley hipotecaria?
La nueva ley hipotecaria, que previsiblemente se aprobará después del verano, servirá para incorporar al ordenamiento jurídico español una normativa europea: la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que tenía que haber pasado a formar parte de la legislación española hace ya un año y cuatro meses.
La nueva norma nace con la intención de mejorar la transparencia y la protección del consumidor, entre otras cuestiones. Estos son algunos de los cambios que traerá consigo:
La nueva ley hipotecaria obligará a que el consumidor, una vez haya recibido toda la información del préstamo que desea contratar, tenga que realizar una primera visita al notario. En esta primera visita, se tendrá que certificar mediante un acta (que será gratuita) que el consumidor ha recibido toda la información que marca la ley, que lo ha hecho en el plazo correspondiente y que se le han resuelto todas las dudas que pudiera tener por cuestiones como las cláusulas sensibles del contrato.
Finalizado el trámite, el consumidor deberá certificar, de su puño y letra, que sale del notario con todas sus preguntas aclaradas. Esta visita se sumará a la que se ya se realizaba habitualmente para proceder a la firma del contrato y su incumplimiento será considerado como infracción para los fedatarios públicos.
En cuanto la segunda visita (la que ya se realizaba hasta ahora), la ley determina que el notario no deberá autorizar la firma de la hipoteca si no se han cumplido con todas las premisas que marca la ley: por tanto, o deberá impedir la firma o deberá solicitar al banco que cambie las condiciones.
Las dos opciones que actualmente existen para poder cambiar una hipoteca variable a fija son la novación (es decir, cambiar las condiciones del contrato) y la subrogación (cambiar de banco), dos alternativas sujetas al pago de comisiones y a gastos de notario y registro.
Con la entrada en vigor de la nueva ley, se reducirán considerablemente estos gastos:
- Los bancos solo podrán cobrar una compensación por la novación o subrogación: un máximo del 0,25% hasta el tercer año de vida de la hipoteca y, a partir de ahí, no podrán cobrar nada.
- Los costes registrales y notariales se bonificarán aún más de lo que estaban hasta ahora (hasta el 90%) para reducirlos al mínimo.
La entrada en vigor de la Ley de Créditos Inmobiliarios reducirá los costes de amortización anticipada de las hipotecas, aunque solo lo hará en aquellos préstamos que se firmen una vez se haya aprobado el Proyecto de Ley. Hasta ahora los bancos podían llegar a imponer un cargo de hasta el 0,5% de la cantidad que se devolviera antes de tiempo y, a partir del sexto año, del 0,25%. A ambas comisiones se sumaba el cargo por riesgo de tipo de interés, que no estaba limitado y que solo aplicaba en las hipotecas fijas siempre que hubiera una pérdida de dinero para la entidad.
Con la entrada en vigor de la nueva ley, solo se podrá aplicar una única comisión, que dependerá del tipo de interés de la hipoteca:
- Si es una hipoteca variable:
Se podrá cobrar una comisión máxima del 0,5% del dinero amortizado durante los tres primeros años de vida del préstamo y del 0,25% del tercer al quinto año. A partir del sexto, no se podrá aplicar ningún cargo.
- Si es una hipoteca fija:
Solo se podrá cobrar la comisión por riesgo de tipo de interés, que únicamente se podrá aplicar si existe una pérdida de dinero para el banco y que estará limitada: hasta el tercer año, un 4% del dinero amortizado, y a partir del tercer año, un 3%.
La nueva norma hipotecaria prohibirá que se produzcan ventas “vinculadas”, es decir, que una entidad pueda ofrecer a un cliente un paquete que incluya una hipoteca y otros productos o servicios. Fuentes del Ministerio de Economía han reconocido que, a día de hoy, no es habitual ver estas prácticas, aunque sigue habiendo algunos casos aislados. Lo que sí es mucho más común, y seguirá siendo legal, son las ventas “combinadas”: es decir, una operación en la que el banco presenta, por un lado, las condiciones de un préstamo y, por otro, los productos que el cliente puede contratar con él y que, normalmente, permiten conseguir una rebaja en el interés que cobra la entidad.
En cualquier caso, fuentes ministeriales han precisado que, si un banco deseara hacer una venta “vinculada”, tendría que demostrar que esta alternativa es más beneficiosa para el cliente y tendría que recibir autorización por parte del Banco de España.
Hasta ahora, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que se activara la cláusula de vencimiento anticipado y el banco pudiera empezar los trámites para embargar una vivienda. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, se eleva este plazo. Para conocer qué umbral se aplica, el consumidor deberá dividir su préstamo en dos mitades (por ejemplo, en una hipoteca de 200.000 euros, dos partes de 100.000 euros cada una):
- Si se está pagando la primera mitad de la hipoteca, no se podrá activar el vencimiento anticipado hasta que el consumidor deba el 2% del capital.
- Si se está en la segunda mitad, el umbral se eleva hasta el 4%.
Esta medida será una de las pocas de la nueva normativa que sí tendrá carácter retroactivo: es decir, se empezará a aplicar a cualquier hipoteca cuando se apruebe el Proyecto de Ley, siempre que nunca antes se haya incurrido en un impago.
La nueva ley impone un tope a los intereses de demora que puede aplicar un banco en caso de que el consumidor deje de pagar su cuota: tres veces el interés legal del dinero, que para 2017 se ha fijado en el 3%.
Con la entrada en vigor de la nueva Ley de Créditos Inmobiliarios, la banca tendrá que mejorar la información previa que facilita al cliente. De esta forma, tendrá que entregar al cliente:
- Una nueva Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que sustituye a la actual ficha precontractual.
- Una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), que se entregará junto con un nuevo modelo de ficha precontractual y que deberá informar sobre “las cláusulas o contenido sensible” del contrato, como las disposiciones sobre suelos hipotecarios.
- Simulaciones de la posible evolución de su cuota a lo largo de los años, si se trata de un préstamo a interés variable.
- Una copia del contrato.
- Información desglosada sobre los gastos iniciales y quién asumirá cada uno de ellos: por tanto, no se regula sobre si el banco tiene que asumir unos costes u otros, sino que simplemente se obligará a que se informe con transparencia de quién tendrá que abonar qué.
Además de estas medidas, la futura Ley de Créditos Inmobiliarios incluirá otras iniciativas:
- Se podrá cambiar la divisa de referencia de un préstamo: con la nueva norma, quienes tengan una hipoteca en una moneda distinta al euro podrán convertir su préstamo a euros en cualquier momento: cosa que no sucedía hasta ahora. Además, el banco tendrá que informar periódicamente al usuario sobre el importe que le queda por pagar y los posibles cambios que se hayan podido producir en esa cifra por los vaivenes de la moneda en la que esté denominada la hipoteca.
- Nuevo modelo de contrato estándar: se pondrá a disposición de clientes y bancos, pero su uso no será obligatorio.
- Formación y retribución de los empleados de banca: quienes comercialicen hipotecas tendrán que tener una formación específica y, además, no podrán cobrar por el número de hipotecas que vendan.
- La normativa, de aplicación para los autónomos: aunque la normativa europea de la que nace la Ley de Créditos Inmobiliarios solo hace referencia a los consumidores, el Gobierno ha decidido ampliar su aplicación a “todas las personas físicas”, lo que también incluye a los trabajadores autónomos.
- Aumentará la vigilancia a los intermediarios de crédito: se implementará un régimen de inscripción y de supervisión constante, que correrá a cargo del Banco de España y de las Comunidades Autónomas.