Conceptos avanzados en el sector inmobiliario.
ARRENDADOR
Persona que cede el derecho a uso de un inmueble de su propiedad a un tercero a cambio de una renta.
Son obligaciones del arrendador:
- Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
- Realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario. El Tribunal Supremo ha considerado como obras de conservación, las que afectan a tejados, techos, cubiertas, las tendentes a evitar filtraciones y humedades procedentes de aguas residuales o la reparación e instalación de agua caliente, entre otras.
- Realizar las obras de mejora de la vivienda. La Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce el derecho del arrendador a realizarlas durante la vigencia del contrato si su ejecución no puede diferirse razonablemente al momento de su conclusión y establece la consiguiente obligación de soportarlas para el arrendatario. El arrendador que se proponga realizar estas obras deberá notificar al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato (lo que provocará la extinción del mismo en el plazo de dos meses durante los cuales no podrán comenzar las obras), salvo que las obras no afecten o lo hagan de modo irrelevante a la vivienda arrendada.
- Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
- Responder del saneamiento por evicción (por hechos propios o ajenos que perturben al arrendatario en el pacífico disfrute de la cosa arrendada, por ataque a la titularidad, al disfrute...) y por vicios ocultos que afecten al goce o uso de la cosa. El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
- Pagar, salvo pacto en contrario, cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan sobre su propiedad.
- Abonar al arrendatario los gastos necesarios que éste haya hecho en la finca, no los gastos por mejoras útiles o de recreo.
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
- Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos.
- Falta de pago en el precio convenido.
- Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
- Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
ARRENDATARIO
Persona obligada al pago de una renta por el derecho a uso de una vivienda, que no es de su propiedad.
El arrendatario tiene las siguientes obligaciones:
- Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
- Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.
- Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.
- Tolerar obras o reparaciones urgentes de la finca.
- Poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
- Es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.
- Es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.
- Debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
La especificación de qué reparaciones han de considerarse "pequeñas" y por tanto ser de cuenta del arrendatario es algo que puede haberse pactado en el propio contrato de arrendamiento por las propias partes, pero, en su defecto, según el art.1580 del Código Civil, se deberá estar a la costumbre del lugar.
En todo caso se suelen considerar como tales, las reparaciones o reposiciones de puertas, cerraduras, persianas, cristales, grifería, pintura de paredes y de techos...
En estos casos el arrendatario no tiene la obligación de comunicar su realización al arrendador y no podrá exigir a éste el importe.
En el caso de que las reparaciones a realizar sean urgentes el arrendatario puede, él mismo, previa comunicación al arrendador, realizar las obras que sean necesarias para evitar un daño posterior inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.
Parece aconsejable que la comunicación se realice por escrito y de modo que pueda acreditarse fehacientemente su práctica; el contenido de la comunicación debería incorporar, al menos, la especificación de los desperfectos o daños existentes, reparaciones necesarias, su coste, y los motivos de urgencia.