Arras

Conceptos avanzados en el sector inmobiliario.

Es una suma de dinero, que sin ser el precio total de la compraventa, entrega una parte a la otra. Las arras recogidas en el contrato de compraventa pueden ser de distintas clases y, en función de ello, varían sus efectos.

Generalmente, al ir a comprar una vivienda, el vendedor (ya sea un promotor, una constructora, una gestora o, incluso, un particular) suele solicitar el pago de una determinada suma de dinero. Hay que estar muy atento de cómo y en qué concepto se entiende hecho ese abono: ¿Como un anticipo del precio?, ¿Como una forma de asegurar la operación?, ¿Como una mera señal?

Su montante es optativo y libre. No hay cantidades predeterminadas, pero la experiencia y los profesionales recomiendan que oscile entre un 5% y un 15% del precio del piso.

El Código Civil ya explica que si el comprador incumple su compromiso de hacer efectivo el resto del precio, se quedará sin esta señal y, al contrario, en el caso del desistimiento del vendedor, deberá devolver al comprador las arras entregadas y otro tanto en concepto de pena.

Según su finalidad y sus efectos se distinguen:

Arras confirmatorias: son las que se entregan como señal de la celebración de un contrato. Tienen fuerza vinculante para el comprador y el vendedor, pudiendo cualquiera de ellos exigir del otro el cumplimiento de la obligación. La cantidad así entregada es un anticipo o parte del precio.

Arras penales: cuando actúan como cláusula penal a favor del vendedor, quien, en caso de incumplimiento del comprador, puede exigirle que cumpla y además hacer suyas las arras recibidas, que en estos casos no forman parte del precio.

Arras penitenciales: cuando cualquiera de las partes puede desistir del contrato. Son las reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, donde se dispone que si quien desiste del contrato es el comprador, pierde la cantidad entregada en concepto de arras, y si es el vendedor está obligado a devolver el doble de lo recibido.

Como hemos visto, los efectos que provocan una clase u otra de arras son muy distintos. Para estar seguros del tipo que se va aplicar cuando se nos solicite la entrega de un dinero por parte del vendedor de la vivienda, lo mejor es que ese pacto quede especificado en un documento; bien sea un recibo, en la reserva del piso o en el propio contrato de compraventa.