Contrato de opción de compra

La opción de compra constituye un verdadero contrato, que se perfecciona con la concurrencia del consentimiento del concedente y del concesionario sobre la concesión de la opción.

Por su naturaleza, el contrato de opción de compra prepara o configura una futura compraventa, y contiene los requisitos reales y el consentimiento del vendedor.

En efecto, el vendedor consiente la concesión del derecho de opción al optante, y la compraventa que se pueda derivar de la futura aceptación por parte del optante; mientras que el optante consiente la aceptación del derecho de opción, y se reserva para el futuro la posibilidad de prestar –o no prestar– su consentimiento a la compraventa.

Una serie de condiciones son indispensables para que el contrato de opción de compra sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria. Este tipo de contrato no dispone de una cobertura legal en el Código Civil, aunque bien es cierto que su aspecto registral está reconocido en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Según este artículo, el contrato de opción de compra será inscribible siempre que exista:

• Un convenio expreso de las partes para que se inscriba, con ello quiere decirse que las partes que intervienen en este contrato, es decir, concedente y optante, tendrán que haber pactado o convenido que el contrato que están formalizando se inscriba en el Registro de la Propiedad al que corresponda el bien inmueble objeto del contrato. Además, el citado artículo indica que deberá hacerse de forma expresa, por lo que se deduce que la voluntad de que el contrato sea inscribible deberá constar por escrito para que no surja ningún problema derivado de su interpretación.
• Un precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. En este punto es importante diferenciar el precio que estipulan las partes como cantidad a abonar por el comprador como valor de compra del inmueble objeto del contrato, y el precio que, en su caso, si así lo han querido las partes, paga el cedente para que le conceda ese derecho de opción.

Es por esta razón por la que hay que diferenciar claramente el precio total de venta del inmueble, del precio que paga el optante por la concesión por parte del cedente del derecho de opción de compra. Este último precio también es conocido como “prima”.

Otra cuestión destacable en este tipo de contratos hace referencia al plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.

Existe una excepción al permitir la ley que el plazo para el ejercicio de la opción pueda exceder de cuatro años y aún así tenga acceso al Registro de la Propiedad. Se trata de aquellos casos en que el contrato de opción va incorporado a uno de arrendamiento de bienes inmuebles, lo cual en determinados ámbitos jurídicos se califica como contrato atípico complejo. En tal caso, dicho derecho de opción supone una especie de plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario y que consiste en la facultad de adquirir la propiedad del bien arrendado.