Mayor margen si no se pagan las cuotas
En el caso del vencimiento anticipado, los bancos tendrán que esperar más tiempo para poder resolver unilateralmente el contrato ante un impago prolongado e iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. De esta medida podrán beneficiarse tanto los que contraten su hipoteca tras la promulgación de la nueva normativa como los que la hayan firmado anteriormente, tal y como queda reflejado en el cuarto punto de la disposición transitoria primera del proyecto de ley.
Así, las entidades no podrán aplicar la cláusula del vencimiento anticipado hasta que la cantidad adeudada alcance, durante la primera mitad del contrato, el 2% del capital de la hipoteca, lo que equivale a nueve mensualidades impagadas. Si se produce la demora a partir de la segunda mitad del plazo, ese límite será del 4% del principal del préstamo hipotecario, lo que equivale a 12 mensualidades.
Pasar del tipo variable al fijo será más barato
Otra de las medidas estrella de la que será la nueva ley hipotecaria, el abaratamiento del paso del tipo variable al fijo, también tendrá carácter retroactivo. De este modo, como reconoció el ministro de Economía Luis de Guindos al presentar el proyecto, el Gobierno trata de incentivar este cambio para evitar que los hipotecados tengan problemas para pagar las mensualidades en el caso de que se produzca una subida del euríbor, que actualmente cotiza en negativo (-0,189 % en enero de 2018).
Por lo tanto, si tenemos una hipoteca vigente y realizamos este cambio tras la entrada en vigor de la ley (ya sea mediante una novación o una subrogación), también podremos disfrutar de una rebaja en los aranceles notariales y registrales asociados a la modificación de la escritura. Asimismo, el banco solo nos podrá cobrar una comisión de hasta el 0,25 % del capital pendiente si efectuamos la operación durante los primeros tres años de vida del contrato.
El abaratamiento de la cancelación anticipada, sin carácter retroactivo
Sin embargo, hay varios artículos importantes que solo afectarán a las contrataciones celebradas tras la promulgación de la normativa. Por ejemplo, los relativos a la comisión por amortización anticipada, que en las nuevas hipotecas variables solo podrá ser del 0,5% durante los primeros tres años del plazo o del 0,25% en los cinco primeros años (tras ese período, el reembolso anticipado será gratuito). En el caso de las hipotecas fijas, la compensación máxima será del 4% durante los primeros 10 años y del 3% los siguientes.
Los que ya tengan una hipoteca multidivisa firmada tampoco se podrán beneficiar del derecho a cambiar de moneda unilateralmente, que sí se aplicará para las nuevas contrataciones. Por lo tanto, si queremos pasar el producto a euros, deberemos negociarlo con el banco o tendremos que interponer una denuncia si no se nos ofreció suficiente información sobre los riesgos del préstamo durante el proceso de negociación de las condiciones.