Las inversiones y mejoras en las ventas.
BENEFICIO DE LA REINVERSIÓN
He vendido una vivienda habitual y voy a comprar otra ¿En qué consiste el beneficio de la reinversión?
Con la nueva ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existen supuestos donde no hay que pagar nada al vender la vivienda. Uno de estos supuestos es cuando vendemos nuestra vivienda habitual y el importe total obtenido lo invertimos en la compra o en la rehabilitación de otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de venta.
Cuando la vivienda transmitida utilizase financiación ajena, el importe total obtenido es la diferencia entre el valor de transmisión y el importe del principal del préstamo pendiente de amortizar.
Concepto de vivienda habitual
Se considera vivienda habitual cuando cumpla los siguientes requisitos:
La reinversión del importe obtenido deberá realizarse de una sola vez o en plazos sucesivos, siempre en un período inferior a dos años, que pueden ser los posteriores o anteriores a la venta de la vivienda.
Si la reinversión no se efectúa en el mismo año de la enajenación deberá hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio de la venta la intención de proceder a su reinversión.
El incumplimiento de las condiciones de reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de ganancia patrimonial correspondiente. Esta ganancia patrimonial se efectúa realizando una declaración complementaria con inclusión de los intereses de demora.
La base de deducción por adquisición de vivienda se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención. De esta forma no podremos practicar la deducción por adquisición de vivienda mientras las cantidades invertidas no superen el precio anterior en a medida que hayan sido objeto de deducción así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
LAS INVERSIONES Y MEJORAS EN LAS VENTAS
He vendido una vivienda en la que había realizado diversas obras de mejora, ¿tienen alguna trascendencia en la venta?
Las inversiones y ampliaciones en la vivienda habitual deberán tenerse en cuenta a la hora de determinar el valor de adquisición en la venta de la misma, al igual que los gastos de mejora.
Las ampliaciones e inversiones corresponden a gastos vinculados con el aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente y que en la vivienda habitual dará derecho a deducción.
Los gastos de mejora son aquellos que se derivan de la incorporación de bienes que mejoras la utilización del inmueble (doble ventana, puerta de seguridad). Estos no dan derecho a deducción en la cuota. Tampoco se considera como gasto en las viviendas arrendadas.
Los gastos de conservación y reparación, es decir, aquellos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso de los bienes materiales, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como la sustitución de elementos materiales, si se consideran gasto deducible en las viviendas arrendadas.
La ganancia o pérdida patrimonial se calculará por la diferencia entre el valor de enajenación y el de adquisición, aplicándose los coeficientes de actualización y de reducción que correspondan, según la antigüedad.
Para el cálculo de la ganancia patrimonial en la enajenación de la vivienda el valor de adquisición vendrá determinado por el importe real pagado más gastos e impuestos más ampliaciones y mejoras.
Cuando en los elementos transmitidos se hubiesen efectuado inversiones o mejoras deberá distinguirse la parte del valor de transmisión que corresponda a cada componente del valor de adquisición a efectos de determinar el período de generación de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a cada una de las partes. A dicho valor de adquisición se le aplicarán los coeficientes de actualización correspondientes en función de la fecha en que se hayan pagado cada uno. Por lo tanto se aplicará uno para la adquisición de la vivienda y otro para los gastos de mejora y/o ampliación dado que se realizan posteriormente.
Una vez determinado el importe de la ganancia patrimonial si el inmueble ha sido adquirido con anterioridad al año 1994, se aplicará el coeficiente reductor (11,11 por cada año), hasta el 19/1/2006.