La ley española establece que las cláusulas abusivas hipotecas son aquellas disposiciones que una parte establece en el contrato hipotecario de forma individual en contra de la buena fe, lo que provoca un desequilibrio en las obligaciones y derechos del acuerdo y afecta negativamente al consumidor.
En el caso especial de las hipotecas se puede declarar nula una cláusula si esta se ha incluido sin una aclaración al consumidor por parte del banco y provoca un perjuicio al cliente, quien tiene que pagar dinero de más y se coloca en una posición vulnerable.
¿Qué ocurre cuando se declaran nulas estas cláusulas?
En función del artículo 6 del Código Civil y el artículo 83 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en el caso de que la cláusula sea declarada abusiva y, por lo tanto, anulada por el tribunal, se deben restituir los daños causados por esta, cambiando el contrato como si tal cláusula nunca se hubiera incluido.
Existen, sin embargo, dos tipos de nulidad:
Cláusulas hipotecarias que son abusivas
La cláusula suelo
La cláusula suelo es una tasa mínima que incluían muchos de los contratos con hipotecas variables que se concedieron hace unos años. Sin embargo, este tope que se aplicó se incluyó en muchos contratos sin explicar al consumidor cuáles eran los perjuicios de su aplicación, algo que fue considerado como abuso por el Tribunal Supremo. Las personas afectadas por esta cláusula pueden reclamar gastos hipoteca abonados de más tanto a su entidad como al tribunal.
Los gastos de constitución
Hace una década, los bancos pedían al cliente a pagar todos los gastos de escritura de los contratos hipotecarios: los honorarios de la gestoría, los aranceles notariales y registrales, el impuesto sobre actos jurídicos documentados, el precio de la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Sin embargo, en 2015 el Tribunal Supremo declaró que estos gastos eran abusivos, pues las entidades también requieren la escritura de la hipoteca y, por lo tanto, deben pagar una parte de su coste.
Desde ese año, los clientes pueden solicitar la devolución de los gastos del contrato en caso de que ese reparto no se realizase, aunque no se pueden devolver todos al completo.
El vencimiento anticipado
También se habló mucho en su momento sobre la cláusula de vencimiento anticipado de los contratos de hipoteca, que es la que se inicia después de impagos consecutivos, y da la voluntad al banco de acabar con el contrato para ejecutar la hipoteca. En muchos casos, esta se podía activar después de la demora del primer pago y podía incluir un interés moratorio bastante alto. Más tarde, estas prácticas se declararon abusivas y para evitar que pueda suceder en un futuro, la nueva ley de hipoteca establece ciertos límites bien determinados sobre el vencimiento anticipado.
El interés de demora
Una de las cláusulas que más aparecen en los contratos hipotecarios son las relacionadas con los intereses cuando se demoran los pagos de las cuotas. Aunque este interés fue regulado en el año 2013 para evitar prácticas abusivas, el Tribunal Supremo sentención en el año 2016 que no se pueden superar los 2 puntos del interés que se acordó con la firma de la hipoteca.
Los gastos de profesionales legales por impago de cuotas
Otra de las cláusulas abusivas que más se incluyeron en los contratos hipotecarios por la banca española es la de obligar al hipotecado al pago de los honorarios de abogados y procuradores (u otros profesionales), en el supuesto de que la entidad bancaria tenga que demandarte por impago de cuota.
Si el contrato incluye una cláusula abusiva como las que hemos explicado, puedes denunciar su aplicación y reclamar gastos hipotecarios al banco. La demanda debes interponerla en los juzgados dedicados a resolver asuntos relacionados con estas cláusulas, que fueron creados a mediados de 2017 para impedir que los juzgados ordinarios se colapsaran por reclamar cantidades del suelo hipotecario.