Los artículos 3 y 4 del Real Decreto-ley 15/2020, fijan los requisitos que han de cumplirse por parte de los autónomos y pymes en calidad de arrendatarios para acogerse a la moratoria, pero lo cierto es que el cumplimiento automático de la moratoria queda sujeto a que ambas partes estén de acuerdo en que la situación económica de aquellos está dentro de los supuestos establecidos. No cabe duda, quela discordancia en su cumplimiento y acreditación ocasionará conflictos entre las partes implicadas con el consiguiente desacuerdo en la moratoria pretendida.
Para la solución de los posibles enfrentamientos, se hace imprescindible más que nunca la negociación, antes de acudir a la ya más que saturada administración de justicia. Es de vital importancia la defensa de los intereses de ambas partesen atención a la repercusión en el ámbito económico, financiero y hasta asegurador que tendrá el cese de los pagos de las rentas en más de un sector importante de la economía.
Por tal razón, en caso de desacuerdo y ante el vencimiento del plazo otorgado por el Real Decreto-ley 15/2020, se recomienda dejar por escrito el intento de conciliación previo. Al mismo tiempo, antes de acudir al planteamiento deuna demanda en busca de la tutela judicial, es necesario continuar con una negociación asesorada por profesionales del sector jurídico incluso utilizando la mediación y el arbitraje. No debemos de olvidar que las consecuencias en la demora de la resolución de los conflictos en el ámbito judicial que con seguridad se producirá, dejará a los arrendadores sin el cobro pretendido hasta que recaiga sentencia, a menos que se planteen medidas cautelares que obliguen al pago de una cantidad hasta que se resuelva definitivamente el pleito.
Es indudable el impacto que la situación del estado de alarma incorpora a la base económica del contrato de arrendamiento, como lo fue en su día la crisis económica del año 2010 que hizo resurgir la figura jurisprudencial del “rebus sic stantibus” con acertados pronunciamientos del Tribunal Supremo en varias sentencias. La regulación que de los arrendamientos de locales nos brinda el Real Decreto-ley con la mención deesta figura jurisprudencial en la exposición de motivos, no se traduce en la incorporación real de ésta a nuestro ordenamiento jurídico, que por otra parte sí recogen expresamente países de nuestro entorno.
Las consecuencias de la crisis sanitaria una vez se levante el estado de alarma, no harán desaparecer al cabo de cuatro meses la situación económica en la que posiblemente queden los autónomos y pymes. Por esta razón, la imposibilidad de pago de las rentas en forma total o parcial puede ir más allá de este plazo, y la renegociación de las cláusulas del contrato de arrendamiento será una realidad impuesta. La negociación y la mediación para el restablecimiento del equilibrio en los esfuerzos económicos de los contratantes y la figura del “rebus sic stantibus”, han venido para quedarse en todos los ámbitos de los contratos, por razones de rapidez en las soluciones que se pretendan y como ayuda a paliar la sobrecarga judicial que se avecina.