“El interés de los inversores se mantiene vivo en las áreas más prime y esa elevada concentración de la demanda en pocos mercados mantendrá los precios sin grandes variaciones”, confirma Juan-Galo Macià, CEO de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra. No obstante, Macià señala que la coyuntura macro y microeconómica -recesión económica, aumento del paro, falta de liquidez etc- podrían traducirse en moderados ajustes en las principales ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia de hasta el 10%. “La cuantía de dichas variaciones estará ligada a los efectos de la pandemia sobre el PIB y el empleo, que aún son inciertos”, resalta.
Todas las comunidades autónomas, sin excepción, se han visto afectadas por el estado de alarma decretado por la crisis sanitaria con un desplome de la actividad sin precedentes, tal como indican los principales analistas. A la contracción de la demanda interna se ha unido el hundimiento de los mercados internacionales, si bien el impacto territorial ha sido desigual en función de su mayor o menor dependencia a los sectores más afectados por el confinamiento como transporte, turismo, hostelería o el de ocio.
En el inmobiliario, donde el coronavirus ha aparecido en un sector más fuerte, profesionalizado y saneado también ha provocado comportamientos desiguales según las zonas, si bien el impacto no será comparable a otras crisis anteriores. El principal problema provocado por la pandemia en multinacionales con un elevado porcentaje de cliente extranjero, como es el caso de Engel & Völkers, ha sido la imposibilidad de viajar a España, situación que ha sido suavizada por la tecnología.
“El negocio se ha modernizado con un mayor uso de herramientas tecnológicas y soporte digital como los tours virtuales, matterport, reuniones telemáticas y herramientas de firma digital, permitiendo realizar a distancia parte de la operativa y que el cliente disponga de más información antes de realizar la visita”, añade Juan-Galo Macià. No obstante, las visitas presenciales a los inmuebles y el valor humano seguirán siendo esenciales, ya que “la decision final normalmente será presencial. En el confinamiento ya hemos realizado más filtros y facilitado la máxima información posible telematicamente para agilizar el proceso”, precisa.
El denominador común de la demanda en la práctica totalidad del territorio español ha sido la inversión, la vivienda vacacional y la demanda de mejora, con un cambio hacia propiedades más amplias, luminosas y con espacios exteriores, como jardín y piscina, privados.
Moderados descensos de precios en las principales ciudades
Las grandes ciudades, donde se concentra la mayor parte de la población, siempre son las primeras en sufrir el impacto de las crisis. En la actual, Madrid, Barcelona y Valencia han sufrido descensos de precios de hasta el 10%, si bien aún no se han visto materializados en muchas de las operaciones debido a que las que estaban en arras se han mantenido sin cambios tanto por parte de comprador como de vendedor.
En Madrid, los descensos más acusados se han registrado en la capital, donde el rango actual según los distritos se sitúa entre los 2.400 y los 10.000 euros/m2, una barrera que antes del Covid-19 se superaba en las zonas más premium. En el norte o noroeste de la ciudad, los descensos son menos acusados y el precio más elevado no supera los 5.300 y 4.250 euros/m2, respectivamente.
Exactamente lo contrario ha ocurrido en Valencia, donde los precios medios del centro se mantienen sin cambios dentro de un rango entre los 1.620 y 3.758 euros/m2, mientras las zonas de playa y alrededores han registrado ajustes y los precios medios no superan los 2.500 euros/m2, salvo contadas excepciones.
Los once distritos de Barcelona también se han ajustado al mercado actual y han experimentado descensos entre el 5% de Gràcia, Nou Barris y Sant Andreu al 8% de Eixample, mientras en zonas periféricas como el Vallès Oriental apenas han sido perceptibles con descensos en el entorno del 3%. En la Ciudad Condal, donde existe un mayor porcentaje de cliente extranjero, han pesado las restricciones de movilidad durante el estado de alarma y ante la imposibilidad de venir se ha registrado una caída de la demanda internacional que, en las últimas semanas, está retomando el interés. Sin embargo, la del cliente nacional o local se ha mantenido estable, destacando el cierre de operaciones, si bien se ha percibido un menor presupuesto ante las dificultades económicas de muchos de ellos -algunos con la incertidumbre de encontrarse en ERTE-.
La tipología de propiedad más buscada por los clientes durante el confinamiento en las grandes ciudades sigue el mismo patrón. En Madrid ha crecido un 50% la demada de viviendas más luminosas, más amplias, con espacios exteriores como terrazas en los pisos y jardines y piscina privada en unifamiliares y adosados, principalmente entre un perfil familiar con más de tres miembros y donde la edad del comprador se sitúa entre los 40 y 55 años. Si bien en Barcelona no se ha experimentado un gran cambio de demanda, ya que los áticos y los principales con terraza siempre han estado muy solicitados.
Alquiler temporal en los alrededores de las grandes urbes
Otro de los grandes cambios que ha provocado la pandemia ha sido el incremento en el alquiler temporal alrededor de las grandes urbes o en zonas costeras. Destacado es el caso de Valencia, donde se registra un aumento de la demanda en chalets con piscina para la temporada de verano (desde junio a septiembre) con la clara intención de poder teletrabajar en un entorno más amplio. Una tipología que también se busca como segunda residencia dentro de la provincia, en las afueras de las grandes urbes.
Algo similar a lo que ocurre en municipios como Sitges, donde se prevé que aumente el alquiler por parte de familias de Barcelona que prefieren vivir fuera de la ciudad al calor de la nueva modalidad de teletrabajo.
Las islas, un oasis inmobiliario
Los dos archipiélagos se han configurado como un oasis donde el atractivo para los extranjeros mantiene sin cambios los precios. Incluso en Mallorca, el precio medio de comercialización de Engel & Völkers ha subido desde los 1,6 millones de 2019 a los 1,8 millones, lo que supone un incremento del 12,5%.
Mientras en Mallorca, los clientes internacionales se sienten atraídos por grandes fincas aisladas con amplios jardines, piscina privada y vistas a la sierra de la Tramontana además de por las residencias de nueva construcción, en Menorca, la tipología es diferente según la nacionalidad. Los clientes españoles se interesan por propiedades más sencillas como los apartamentos, y en el sector más premium destacan los franceses, que prefieren casas en primera línea de mar y fincas en el campo, mientras que los alemanes abarcan un amplio abanico desde viviendas en la playa de 400.000 euros hasta grandes fincas de 3,5 millones.
Ibiza también atrae a una clientela internacional muy heterogénea entre la que tienen una especial demanda las viviendas más modernas con vistas al mar en la zona que circunda la ciudad de Ibiza y el suroeste, así como el rústico interior de Santa Gertrudis. Los precios se mantienen elevados y estables y las villas y fincas en los mejores emplazamientos pueden adquirirse por unos 3 millones de euros.
Tampoco en Canarias se registran diferencias de precios. En Santa Cruz de Tenerife, donde los clientes buscan casas o pisos con jardín o terraza, el cliente local sigue acaparando el 85% de la compra, mientras que en Costa Adeje son los extranjeros los principales compradores, con una elevada demanda de villas independientes con piscina privada.
En Gran Canaria se ha incrementado la demanda de casas en el campo frente a una disminución de la demanda de apartamentos pequeños para alquiler o inversión. Asimismo, ha aumentado la búsqueda de propiedades en torno a 2 millones de euros para destinar a la explotación hotelera. Concretamente, la tipología de vivienda más demandada se centra en tres: pisos exteriores en la ciudad con plaza de garaje por menos de 300.000 euros; casas en el campo con terreno por menos de 500.000 euros y viviendas unifamiliares con jardín en las afueras.
Marbella, líder de la demanda en la Costa del Sol
Uno de los mercados donde se detecta una elevada concentración de la demanda es el de la Costa del Sol, donde ha predominado la estabilidad de precios, con la excepción de casos puntuales donde el propietario quería acelerar la venta. Mientras en el este y el oeste de Marbella, el coste medio se mantiene en 3.900 euros/m2, en urbanizaciones como Nueva Andalucía se sitúa en 4.200 euros/m2 para pasar al entorno de los 5.800 euros/m2 en la Milla de Oro.
La nacionalidad de los clientes de Engel & Völkers en la principal plaza de la zona: Marbella, han sido tradicionalmente extranjeros de alto poder adquisitivo. No obstante, tras la pandemia, los clientes han pasado de repartirse entre el 75% de internacionales y 25% nacionales a equipararse en un 50% aproximadamente cada uno, con una elevada demanda de residentes del norte de España.
La tipología de vivienda preferida apenas ha sufrido variaciones. El cliente local se decanta por propiedades más grandes, con espacios exteriores privados e incluso aquellos que tienen apartamentos y áticos están ahora buscando villas para comprar. También se observa un incremento de la demanda de alquiler vacacional. Por su parte, el cliente internacional apunta una clara preferencia a residir en Marbella si tuviera lugar otra situación de confinamiento. Cabe destacar una de las operaciones cerradas en abril, en pleno confinamiento, en las que tanto comprador como vendedor eran extranjeros y no hubo problema alguno a través de los poderes otorgados a sus respectivos abogados. El precio de venta de la propiedad ascendió a dos millones de euros.
En Málaga se observa un aumento en la demanda de los clientes, tanto nacionales como internacionales de alto poder adquisitivo, por la compra de una vivienda unifamiliar, con jardín y piscina a precios en torno a los 3.250 euros/m2. Los precios apenas han experimentado cambios si bien se han detectado ligeros descensos en las zonas más exclusivas de la ciudad como el centro histórico y el este. El porcentaje de compradores extranjeros se mantiene en el 65% frente a un 35% de nacionales.
En Mijas sí se ha registrado un cambio en la composición del reparto de compradores desde un 60% de extranjeros y 40% de nacionales a un 30%-70%, respectivamente. No obstante, los precios se han mantenido sin apenas cambios en el entorno de los 2.200 euros/m2.
Costa Blanca
Al igual que ocurre en la Costa del Sol, las principales plazas de la costa mediterranea, mantienen los precios inmobiliarios sin grandes cambios. La parálisis del mercado en cuanto a transacciones se refiere ha provocado que las tiendas de Engel & Völkers en la provincia de Alicante hayan recibido un elevado número de propuestas de compra con reducciones de hasta el 20%, pero la previsión es que los precios sufran un descenso máximo del 5% al cierre del ejercicio desde los 2.625 euros/m2 del centro de la ciudad, o los 3.050-3.150 euros/m2 de Playa de San Juan o Cabo Huertas.
Tampoco se ha percibido un cambio en la tipología de la propiedad, donde se siguen buscando viviendas con vistas al mar y terrazas ya sea en Alicante centro, playas o El Campello. La mayor parte de la demanda en la Costa Blanca es de vivienda de segunda mano y de obra nueva cercana a su finalización, mientras que los proyectos en el inicio de la fase de construcción apenas tienen demanda, confirman en Alfaz del Pi, donde los precios medios siguen invariables dentro de un rango entre 1.215 y 2.450 euros/m2.
En esta zona se mantiene de forma mayoritaria el cliente extranjero: Mientras en Moraira sigue acaparando el 100% de las operaciones, en Alicante y Denia se mantiene el porcentaje de 60% comprador internacional frente a un 40% nacional. Por lo que respecta a Altea y Calpe, cabe destacar el aumento de la demanda de extranjeros en el estado de alarma hasta tal punto que en este momento la oficina está preparando un contrato de arras de una venta no presencial. El comprador, de nacionalidad alemana, sólo ha visto la propiedad a través de un vídeo enviado por la consultora de Engel & Völkers y ha hecho una oferta que ha sido aceptada por la propiedad.
Este es un claro ejemplo del cambio que ha supuesto para el sector inmobiliario esta crisis sanitaria: comprar una vivienda sin verla físicamente. Algo impensable hasta ahora.
Costa Brava
Sin variaciones de precios, Engel & Völkers ha notado un aumento de la demanda más premium en la Costa Brava por parte de clientes nacionales, mientras que las propiedades por debajo de 250.000 euros han sufrido una caída en la demanda. Al ser un mercado muy centrado en la segunda residencia y con tipologías similares, no se han registrado cambios en las propiedades que siguen siendo amplias, luminosas y con espacios exteriores privados.
Norte de España
Sin embargo, el cambio en la tipología más demandada en las principales ciudades del norte del país, como La Coruña, donde el cliente habitual es local en búsqueda de una primera residencia sí ha sido provocado por el Covid-19. El aumento de la demanda de unifamiliares se cifra en torno al 60-70%, seguidos de pisos con terraza. Los primeros a precios medios de 2.250 euros/m2 y los segundos a 3.500 euros/m2.
En Pontevedra, donde el precio medio se mantiene en 1.098 euros/m2, los pisos sin espacios exteriores como terrazas o balcones podrán sufrir reducciones en el medio plazo debido al aumento del interés en casas a las afueras de la ciudad. También destaca el incremento de la demanda en el mercado del alquiler, que se presenta como una solución ideal para una parte de los clientes que, aunque interesados en comprar no pueden de momento debido a la inestabilidad laboral y el endurecimiento de las condiciones financieras.