Cuando efectuamos la venta de bienes de nuestra propiedad se produce una ganancia o pérdida patrimonial que deberá reflejarse en la declaración de la renta del período.
Si se produce una pérdida esta se podrá compensar con ganancias del mismo período o con ganancias de los 4 años siguientes. Hay que distinguir entre las pérdidas generadas que se incluyen dentro de las rentas del ahorro, que son las que se generan por la enajenación de bienes, con independencia del periodo de generación y las pérdidas producidas por circunstancias que no se vinculen con bienes, que tributarán en la base imponible general.
Las de base imponible general se podrán compensar con las ganancias del mismo plazo y hasta el 25% de los restantes rendimientos del período. Lo que quede por compensar se realizará durante los 4 años siguientes de igual forma, es decir, en primer lugar, con el saldo positivo de ganancias y pérdidas generadas en el año y en segundo lugar con el saldo positivo de rendimientos e imputaciones, con el límite del 25%.
Las pérdidas de bienes que se integren en la base del ahorro se compensarán con ganancias de bienes que se incluyan dentro de la base del ahorro del ejercicio y con el 25% de los rendimientos positivos que tributen en la base imponible del ahorro,en el periodo o en los 4 ejercicios siguientes.
Es necesario que sepamos que una buena táctica fiscal es hacer cálculos en diciembre sobre la situación real de las ganancias y pérdidas que tengamos, especialmente en las personas que realizan operaciones de bolsa o venta de participaciones de fondos. Si tenemos ganancias por las que tributar por bienes vendidos y dentro de nuestra cartera de valores tenemos algunos que si los vendemos darían pérdidas, sería conveniente la venta de estos para compensar las ganancias de los anteriores y no pagar a Hacienda. Las pérdidas de unos bienes se compensarán con las ganancias de otros, SIENDO IMPORTANTE TENER EN CUENTA EL PERIODO DE MANTENIMIENTO DE LOS BIENES.
Aplicación de los coeficientes reductores
¿Cuándo se aplican coeficientes reductores en la venta de bienes?
Los porcentajes reductores son aplicables a las ganancias patrimoniales, de elementos adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994. Los porcentajes reductores se aplican, dependiendo del período de permanencia de los elementos en poder del titular, sobre el importe de ganancia patrimonial calculada.
Se aplicarán desde la fecha de adquisición de los bienes hasta el 19/1/2006, y solo sobre el límite de 400.000 euros.
Las pérdidas patrimoniales no son objeto de ningún tipo de reducción, independientemente del número de años que hayan estado en poder del contribuyente.
Requisitos para aplicar los coeficientes
Para aplicar los coeficientes reductores las ganancias patrimoniales deben reunir los siguientes requisitos:
El porcentaje de reducción a aplicar a la ganancia patrimonial obtenida dependerá del número de años de permanencia, de los bienes en el patrimonio del contribuyente y de la naturaleza del mismo:
El beneficio de los coeficientes reductores o de abatimiento se aplicará por el beneficio que se tenga desde la fecha de adquisición hasta el 19 de enero de 2006.
La ganancia producida a partir del 20 de enero del 2006 tributará sin ningún tipo de reducción, al tipo que corresponda (rentas del ahorro).
La disolución de la sociedad de gananciales
Hemos hecho separación de bienes y me gustaría saber ¿Cómo debemos reflejarlo en la declaración de la renta?
El régimen de sociedad de gananciales es el de general aplicación en todo el territorio nacional. Consiste en que una vez casados todos los bienes que adquieren los cónyuges se consideran propiedad de ambos por mitad.
Existe una excepción a esta regla y es cuando los bienes se reciben en herencia o donación que serán privativos de la persona que los ha recibido. Por otra parte, los bienes que eran propiedad de alguno de los cónyuges con anterioridad a la boda seguirán siendo privativos de dicho cónyuge.
La disolución de dicha sociedad se deberá hacer notarialmente y produce incidencias legales importantes, siendo necesaria la asignación de los bienes que se dispongan en ese momento a cada uno de los cónyuges, en función del acuerdo adoptado. Esta asignación se deberá enviar a los registros correspondientes (propiedad y civil), para que tenga los efectos legales oportunos.
A efectos fiscales la disolución de la sociedad de gananciales no produce ningún tipo de incidencia. No se produce ganancia o pérdida en este caso hasta que se vendan posteriormente los bienes, es decir, cuando los bienes salen del patrimonio del adjudicatario. Otro aspecto importante a resaltar es que los bienes recibidos tendrán como antigüedad la de adquisición primera, con independencia de la fecha en la que se realice la disolución de gananciales.
Cuando se produce el fallecimiento de uno de los cónyuges y se procede a la repartición de la herencia, lo primero que se hace, una vez determinada la masa patrimonial, es la disolución de gananciales, asignando al otro cónyuge los bienes que le correspondan. Posteriormente, se realiza la distribución de la masa hereditaria entre todos los herederos.
Existe ganancia o pérdida de patrimonio cuando el bien o derecho se transmite a un tercero con ocasión de las operaciones de división o disolución de la sociedad de gananciales.
Igual tratamiento que el indicado para la disolución de gananciales se da en los siguientes casos:
Beneficio de la reinversión
He vendido una vivienda habitual y voy a comprar otra ¿En qué consiste el beneficio de la reinversión?
Con la nueva ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas existen supuestos donde no hay que pagar nada al vender la vivienda. Uno de estos supuestos es cuando vendemos nuestra vivienda habitual y el importe total obtenido lo invertimos en la compra o en la rehabilitación de otra vivienda habitual dentro de los dos años anteriores o posteriores a la fecha de venta.
Cuando la vivienda transmitida utilizase financiación ajena, el importe total obtenido es la diferencia entre el valor de transmisión y el importe del principal del préstamo pendiente de amortizar.
Concepto de vivienda habitual
Se considera vivienda habitual cuando cumpla los siguientes requisitos:
La reinversión del importe obtenido deberá realizarse de una sola vez o en plazos sucesivos, siempre en un período inferior a dos años, que pueden ser los posteriores o anteriores a la venta de la vivienda.
Si la reinversión no se efectúa en el mismo año de la enajenación deberá hacer constar en la declaración del IRPF del ejercicio de la venta la intención de proceder a su reinversión.
El incumplimiento de las condiciones de reinversión determina el sometimiento a gravamen de la parte de ganancia patrimonial correspondiente. Esta ganancia patrimonial se efectúa realizando una declaración complementaria con inclusión de los intereses de demora.
La base de deducción por adquisición de vivienda se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención. De esta forma no podremos practicar la deducción por adquisición de vivienda mientras las cantidades invertidas no superen el precio anterior en a medida que hayan sido objeto de deducción, así como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
Las inversiones y mejoras en las ventas
He vendido una vivienda en la que había realizado diversas obras de mejora ¿Tienen alguna trascendencia en la venta?
Las inversiones y ampliaciones en la vivienda habitual deberán tenerse en cuenta a la hora de determinar el valor de adquisición en la venta de la misma, al igual que los gastos de mejora.
Las ampliacionese inversiones corresponden a gastos vinculados con el aumento de la superficie habitable del inmueble de forma permanente y que en la vivienda habitual dará derecho a deducción.
Los gastos de mejora son aquellos que se derivan de la incorporación de bienes que mejoras la utilización del inmueble (doble ventana, puerta de seguridad). Estos no dan derecho a deducción en la cuota. Tampoco se considera como gasto en las viviendas arrendadas.
Los gastos de conservación y reparación, es decir, aquellos efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso de los bienes materiales, como pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como la sustitución de elementos materiales, si se consideran gasto deducible en las viviendas arrendadas.
La ganancia o pérdida patrimonial se calculará por la diferencia entre el valor de enajenación y el de adquisición, aplicándose los coeficientes de actualización y de reducción que correspondan, según la antigüedad.
Para el cálculo de la ganancia patrimonial en la enajenación de la vivienda el valor de adquisición vendrá determinado por el importe real pagado más gastos e impuestos más ampliaciones y mejoras.
Cuando en los elementos transmitidos se hubiesen efectuado inversiones o mejoras deberá distinguirse la parte del valor de transmisión que corresponda a cada componente del valor de adquisición a efectos de determinar el período de generación de la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente a cada una de las partes. A dicho valor de adquisición se le aplicarán los coeficientes de actualización correspondientes en función de la fecha en que se hayan pagado cada uno. Por lo tanto, se aplicará uno para la adquisición de la vivienda y otro para los gastos de mejora y/o ampliación dado que se realizan posteriormente.
Una vez determinado el importe de la ganancia patrimonial si el inmueble ha sido adquirido con anterioridad al año 1994, se aplicará el coeficiente reductor (11,11 por cada año), hasta el 19/1/2006.