Tu cuota será más cara si el euríbor sigue disparado
Antes de entrar en materia, conviene recordar que el interés de las hipotecas variables es la suma de dos componentes: el valor del euríbor y un porcentaje fijo llamado diferencial. Por lo tanto, si este índice cotiza al alza, las cuotas de estos productos se encarecen en cuanto se actualiza su tipo de interés, que suele ser una vez al año o al semestre.
Según HelpMycash, la mayoría de las hipotecas variables contratadas entre 2011 y 2015 tienen un diferencial que oscila entre el 1,50% y el 2%. En los préstamos firmados fuera de este período, en cambio, los tipos son mucho más bajos: alrededor del euríbor más 0,5% antes del 2011 y en torno al euríbor más 1% desde 2016.
Si el euríbor cierra el mes de abril en valores positivos,muchas de las hipotecas variables contratadas entre 2011 y 2015 pasarán a tener un interés de más del 1,50%, que es el tipo fijo medio que los bancos ofrecen actualmente. Es decir, que si los poseedores de estos préstamos se pasan ya a un interés fijo, no solo disfrutarán de unas cuotas estables para siempre, sino que también podrán ahorrarse algo de dinero al mes.
Por ejemplo, supongamos que una persona tiene una hipoteca media de 150.000 euros, a 25 años y con un interés de euríbor más 1,50%. Si se le actualiza anualmente el interés con el euríbor de abril, su cuota mensual subirá de los 566,40 euros a los 600,68 euros. A priori, no parece una diferencia muy significativa. El problema es que si el euríbor sigue subiendo, por ejemplo, hasta el 1%, el siguiente año la cuota ascenderá hasta los 672,93 euros al mes. En cambio, si pasa ese préstamo a un tipo fijo del 1,50%, la mensualidad se le quedará en 600 euros para siempre.
Hay que tener presente que, aunque todas las previsiones indican que el euríbor seguirá subiendo, también existe la posibilidad de que vuelva a bajar en algún momento. Por ello, lo aconsejable es efectuar el cambio si se tiene poca tolerancia al riesgo o si se cree que no se podrán asumir las cuotas en caso de que el euríbor se dispare.
Aún no has pagado la mayor parte de los intereses
El sistema de amortización francés también juega a favor de estos hipotecados. Con este método, que se aplica sobre los préstamos concedidos en España, se paga la mayor parte de los intereses durante los primeros años de vigencia del crédito. En consecuencia, a muchos hipotecados entre el 2011 y el 2015 aún les quedan muchos intereses por pagar, dado que estos productos suelen devolverse en 20 o en 30 años.
Dado el funcionamiento de este sistema, cuanto menor sea el tipo aplicado durante la primera mitad del plazo (cuando se pagan la mayoría de los intereses), menos pagará el hipotecado a la larga. Por ello, a los que contrataron su hipoteca en el período mencionado les conviene especialmente pasarse al tipo fijo, pues así su interés quedará a salvo de las futuras subidas del euríbor.
Tres maneras de pasarse al tipo fijo
Pero ¿cómo pueden pasarse al tipo fijo todos estos hipotecados? Según HelpMyCash, existen tres métodos. El primero, llamado novación, consiste en pactar esa modificación con el banco con el que se firmó el crédito. Con el segundo, denominado subrogación de acreedor, se traspasa el préstamo a otra entidad dispuesta a convertir el interés variable en fijo. En cuanto al tercero, consiste simplemente en contratar una hipoteca fija nueva para cancelar el préstamo a tipo variable que se tiene vigente.
La novación y la subrogación de acreedor son los métodos más baratos, dado que solo hay que pagar la tasación de la vivienda (unos 300 euros) y una comisión máxima del 0,15% sobre el importe pendiente (0% si la hipoteca tiene más de tres años de vigencia). Si se contrata un nuevo préstamo, en cambio, debe abonarse la tasación, los gastos por cancelar registralmente el crédito actual (unos 1.000 euros) y su comisión por amortización anticipada, que puede tener un coste de hasta el 2% sobre el importe pendiente.
Ahora bien, si se consigue un interés fijo más bajo al contratar una nueva hipoteca, esta opción puede salir más a cuenta que una novación o una subrogación, pues sus gastos se compensan por el mayor ahorro en intereses. En consecuencia, siempre es recomendable hablar con el banco con el que se tiene el préstamo y acudir también a otras entidades que ofrezcan subrogaciones o nuevos créditos. De este modo, el cliente podrá comparar todas las propuestas y decantarse por la que le salga más a cuenta. En la página web de HelpMyCash pueden consultarse las ofertas más atractivas para pasarse del tipo variable al fijo.