A lo largo de 2015, tal y como han reflejado los informes del INE que se han ido publicando periódicamente, el sector inmobiliario ha avanzado lento pero seguro por la senda de la recuperación. Trimestre tras trimestre las compraventas han subido, y lo mismo ha ocurrido con los precios, que han mantenido una tendencia alcista en todo momento.
Desde 2007, cuando el sector de la vivienda cayó en una de sus peores crisis, no se habían registrado subidas tanto en el precio (un 4,5% en el tercer trimestre) como en las compraventas (un 2,7% en octubre) comparables a las de ahora.
Eduardo Molet, consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras, y fundador de Red Expertos Inmobiliarios y del instituto de formación inmobiliaria IFEM, apunta que una de las principales claves de esta recuperación está en que la demanda de vivienda que permanecía embalsamada desde comienzos de la crisis, la clase media española, esta empezando a acceder nuevamente a los créditos hipotecarios: solo en octubre la concesión de estos préstamos se ha incrementado en un 15%. “Los bancos han abierto un poco el grifo, aunque de momento a clientes solventes, y los jóvenes siguen siendo los grandes perjudicados en la concesión de hipotecas, al carecer de trabajo fijo y solvencia. Lo mismo ocurre con los autónomos”.
En relación a las condiciones en los prestamos hipotecarios, la subida de tipos de 0,25 puntos anunciada por la Reserva Federal de Estados Unidos tendrá poca repercusión en España, según el consultor. “El Euríbor se encuentra muy bajo y aguantará bien la pequeña subida en términos competitivos”.
No obstante, Molet recuerda que las subidas de los diferentes índices siguen siendo moderadas, y que no empezarán a crecer a un buen ritmo hasta 2017. “Lo mismo ocurre con las zonas a las que llega esta recuperación: este año hemos visto incrementos en precio y compraventas en zonas con rentas medias y altas y grandes ciudades, principalmente Baleares, Costa del Sol, Barcelona y Madrid”. Según el consultor, hay otras zonas donde se ha construido en exceso y que tardarán muchos años en digerir el exceso de oferta. Es el caso de las capitales de las provincias cercanas a Madrid por donde pasa el AVE, como Segovia, Guadalajara o Toledo, donde a partir del año 2000 se construyeron un gran número de viviendas que está costando digerir. Este exceso de oferta ha hecho que aquí los precios se hayan desplomado”. En La Rioja, Castilla-La Mancha, Cantabria o Aragón los precios tampoco se están incrementando”. “En estas zonas la oferta no se cruzará con la demanda antes de 2018”.
Uno de los grandes problemas del sector de la vivienda en España es, según Molet, que “existen muchas promociones a medio construir o que hace años estaban casi finalizadas, que se levantaron en medio de ninguna parte y que con los años se han deteriorado y tendrán que ser demolidas”.
Respecto a la demanda, en 2015 se ha incrementado en el centro de las ciudades, especialmente la de viviendas de calidad, así como en zonas de medio y alto poder adquisitivo, donde la recuperación está consolidada. En las zonas limítrofes donde todavía no se ha digerido el exceso de oferta, seguirá estancada. También ha habido cambios en el perfil de esta demanda en relación al año anterior. Entonces, el grueso de compradores estaba conformado casi exclusivamente por los fondos de inversión extranjera y los particulares extranjeros residentes, que siguen protagonizando la compra de 1 de cada 7 viviendas (el 16% son de británicos, el 10% franceses, el 8% rusos, y otro tanto alemanes). Este año se han sumado a esta demanda los inversores locales y los particulares que ya pueden acceder a los créditos hipotecarios.
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