¿Cómo afecta la reforma de la Ley Hipotecaria a los desahucios?

La definición de un nuevo marco legal en materia hipotecaria va a tener consecuencias que se prevén favorables para los hipotecados españoles. En este sentido, el Anteproyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario contiene notables novedades que tratan de aumentar la transparencia en lo que respecta a la concesión de hipotecas. De esta forma, se pretende eliminar cualquier opción de que existan cláusulas abusivas en los contratos o intereses de demora, así como limitar las comisiones en un eventual vencimiento anticipado de la hipoteca o en la modificación del tipo de interés de referencia del contrato (de tipo variable a fijo).

Si antes la legislación preveía un plazo de tres meses para permitir a la entidad cancelar de forma anticipada el contrato, a partir de ahora se divide la duración de la hipoteca en dos partes. Así, en el caso de una hipoteca a 20 años, en la primera década se podría proceder con el vencimiento anticipado de la hipoteca si se incumplieran las obligaciones de pago por un 2% del total del préstamo que se hubiera concedido al hipotecado. En los segundos diez años de hipoteca, este límite de impago se vería incrementando hasta el 4% del total.

“El nuevo texto hará de la contratación de una hipoteca un proceso más claro y seguro para el consumidor, pues para formalizar la escritura se deberá acudir al notario en dos ocasiones y de forma obligatoria. La primera de ellas, totalmente gratuita, tendrá como propósito recibir el asesoramiento necesario para la comprensión total del contenido del contrato y evitar así la aceptación de hipotéticas cláusulas abusivas. En la segunda ya se formalizará de forma definitiva la hipoteca, acarreando los correspondientes gastos de los honorarios del notario”, indica Fernando Sanahuja, socio fundador de Sanahuja Miranda Abogados.

El año pasado se produjeron un total de 63.037 desahucios en España, un 6,4% menos que en 2015. Según los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), esta es la cifra más baja en los últimos cuatro años, ya que en los años 2013, 2014 y 2015 la cifra total superó los 67.000 desahucios.

¿Y si el moroso es un inquilino?

Con independencia de la nueva Ley Hipotecaria (pues en este caso no hay hipoteca alguna de por medio), es muy habitual que se den situaciones de impago entre el inquilino y el propietario de una vivienda. De hecho, el 54,2% del total de desahucios producidos durante el 2016 se dieron por la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), es decir, por alquileres.

En ese sentido, si es un inquilino el que se retrasa con los pagos del alquiler al propietario de la vivienda, antes de iniciar cualquier procedimiento judicial será aconsejable acudir a la vía extrajudicial para tratar de alcanzar una solución amistosa con el arrendatario. Si este trámite resultara infructuoso, no quedaría otra alternativa que acudir al auxilio judicial e interponer la correspondiente demanda.

Al iniciar la vía judicial debemos tener en cuenta que podemos interponer tres tipos de reclamaciones:

• Interponer demanda reclamando únicamente el desahucio de la vivienda.
• Solicitar las rentas pendientes sin solicitar el desahucio (reclamación de cantidad).
• Realizar la solicitud de la demanda de desahucio y la reclamación de rentas.

Esta última vía será la más aconsejable, pues en un solo proceso se acometen las dos cuestiones que afectan al propietario: que el inquilino abandone la vivienda y que se le condene a pagar las cantidades adeudadas.

Una vez interpuesta la demanda, se dictará el correspondiente decreto de admisión de la demanda. En dicho decreto se requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, enerve la acción (pague la totalidad de la deuda pendiente) o bien se oponga a la demanda, alegando brevemente las motivos por los que entiende que no debe pagar toda o parte de la cantidad reclamada. En cualquier caso, el único motivo de oposición a la demanda de desahucio (con independencia de la reclamación de rentas) es acreditar el pago. Por otra parte, si el demandado recibe la demanda y paga la totalidad de las rentas pendientes hasta la fecha, se dictará auto que pondrá fin al procedimiento y declarara enervada la acción.