La situación política, la Ley Hipotecaria y el alquiler turístico marcarán la salud del sector en 2018

La buena marcha del sector inmobiliario español ha quedado demostrada de una manera clara y evidente. Los datos arrojados por las estadísticas en 2017 han seguido siendo fieles a unos porcentajes positivos cada vez más alentadores. Todo parece indicar que precios, compraventas, hipotecas y visados de nueva construcción dibujan un escenario de crecimiento estable a años vista. Sin embargo, el devenir del mercado de la vivienda no está exento de riesgos. Aspectos como la situación política en Cataluña, la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria o la pugna entre el alquiler turístico y el residencial podrían ser condicionantes que jueguen a favor o en contra del equilibrio entre oferta y demanda. Estos son algunos de los hitos que el portal inmobiliario www.pisos.com ha valorado tras hacer balance del año, aportando también sus expectativas de cara al 2018.

Mirando hacia atrás, Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, admite que “los profesionales del sector inmobiliario cerraron filas para hacer frente a los embates de la crisis, logrando que se recuperara en esta última década el suficiente terreno perdido como para mirar hacia el futuro con optimismo”. Respecto al proceso independentista catalán, Font no duda en afirmar que esta región tiene “un papel esencial dentro de la economía española, pero incluso el propio Fondo Monetario Internacional ha mejorado en cinco décimas su pronóstico de crecimiento económico para España en 2017, hasta el 3,1%, y en cuatro el de 2018, situándolo en el 2,5%”. Font apunta que “aunque ya hay algunos números que sugieren cierto descenso respecto a precios, transacciones inmobiliarias o préstamos concedidos en Cataluña, todavía es pronto para valorar con garantías el impacto del soberanismo catalán, más aún cuando falta menos de un mes para las elecciones el 21-D, por lo que el alarmismo no está justificado”.

Los precios continúan su evolución ascendente. El Colegio de Registradores ha publicado recientemente su estadística correspondiente al tercer trimestre del año, anunciando que el precio de la vivienda ha experimentado un incremento anual del 6,8%. Al respecto, Font señala que “la caída acumulada desde los máximos alcanzados en 2007 está corrigiéndose, dejando atrás la brecha del 50% y colocando los precios a niveles de 2005”. Por otro lado, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), la variación anual del Índice de Precios de Vivienda (IPV) en el segundo trimestre de 2017 aumentó tres décimas hasta colocarse en el 5,6%. Por su parte, el Ministerio de Fomento lanzó un dato más contenido, estimando en un 2,7% el repunte del precio de la vivienda en el tercer trimestre respecto al mismo periodo de 2016. El Consejo General del Notariado sigue también esta línea, con un 2,4% de subida interanual en septiembre para España.

En cuanto al informe de precios de venta de pisos.com, la variación frente a octubre de 2016, último mes disponible, arrojó un ascenso interanual del 0,54%. Font estima que la vivienda usada anunciada en el portal cerrará 2017 con un precio medio por metro cuadrado por debajo de los 1.600 euros. “El dinamismo o estancamiento del precio de la segunda mano en 2018 dependerá de la magnitud del trasvase de demanda hacia la obra nueva, un segmento que siempre ha sido la primera opción del comprador”, admite Font. En este sentido, los últimos datos de los registradores ya indican que la compraventa de vivienda nueva (18,8%) creció más que la de la usada (15%) en el tercer trimestre. No obstante, “el drenaje del stock tiene una doble lectura dado que, si bien habrá quien dé la espalda a la segunda mano apostando por un nuevo desarrollo, otros aprovecharán la ocasión para adquirir un inmueble usado a precios mucho más competitivos”, matiza Font. Al margen de la visión general, Font no ignora la “extrema atomización” del mercado de la vivienda en cuestión de precios.

En lo que respecta a las compraventas y siguiendo datos del INE, con la subida del 11% alzada en septiembre, se encadenaron cinco variaciones interanuales positivas, después de que en abril se registrara una caída del -8,6%. “Aunque han sido varias las voces que vaticinaban que las transacciones romperían la barrera del medio millón en 2017, lo cierto es que, si la progresión sigue en esta línea, las operaciones quedarán cuantificadas en torno a las 475.000, con un repunte frente al total alcanzado en 2016 de cerca del 17%”. Para su previsión, el portavoz se basa también en los datos del tercer trimestre publicados por los registradores, que indican que en los últimos 12 meses se han inscrito 445.725 operaciones.

Font declara que “el perfil del comprador ha continuado muy marcado en 2017 por la reposición, dado que este segmento de la demanda es el que mejor cumple los criterios de solvencia exigidos por los bancos”. Aunque sería deseable que en 2018 la demanda de primera residencia tomara impulso, Font señala que los principales protagonistas de estas compras deberían ser los jóvenes, y su situación financiera no es la más apropiada porque “el poder adquisitivo necesario para dar el paso hacia la propiedad se ve mermado por unas condiciones laborales inestables y por una escasa capacidad de ahorro, más recortada si cabe en aquellos casos en los que se hace frente a un alquiler”. En cuanto a la compra enfocada a la inversión, Font indica que nada cambiará respecto a la ubicación el año que viene: “Madrid, Barcelona y ciertos enclaves de costa son los destinos favoritos de este comprador, que en 2017 ha sido muy activo y en 2018 lo seguirá siendo, aunque rebajará levemente su empuje”.

Respecto a las hipotecas, a lo largo del presente año hubo mayoría de variaciones interanuales positivas frente a negativas, que únicamente tuvieron lugar en febrero (-2,7%) y abril (-11,4%). Teniendo en cuenta el último dato publicado por el INE, correspondiente al mes de agosto (29,1%), Font opina que “el total de hipotecas sobre viviendas concedidas en 2017 rondará los 315.000, con un incremento frente al total registrado en 2016 de probablemente el 12%”. Igualmente, Font estima que “el importe medio de las mismas gire alrededor de los 115.000 euros, repuntando casi un 5% frente al año pasado”. Asumiendo que la cantidad financiada cubre el 80% del valor de tasación del inmueble, Font concluye “el piso tipo vendido en 2017 tiene un precio medio de entre 140.000 y 145.000 euros”.

El portavoz de pisos.com asegura que la clave en 2018 será la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria. “La normativa será un verdadero punto de inflexión para el sistema financiero, dado que su articulado introduce medidas que redundarán en una mayor seguridad y transparencia”, comenta Font. El experto aplaude la decisión del Gobierno de proteger a los consumidores, y espera que con esta ley “se alivie el colapso judicial producido por la avalancha de reclamaciones relativas a cláusulas suelo, gastos de constitución o hipotecas multidivisa”. No obstante, Font expone que “cambios como la prohibición de la venta cruzada de productos vinculados o los límites impuestos a la comisión por amortización y a los intereses de demora podrían llevar a los bancos a endurecer las condiciones del crédito”. La vuelta a la rigidez crediticia sería, para Font, una mala noticia, sobre todo, en un momento en el que “el hipotecado se ha vuelto más conservador y apuesta por el interés fijo porque piensa en el largo plazo y porque está mucho más sensibilizado frente a las consecuencias del impago”.

Otro indicador importante para medir la salud del mercado de la vivienda en España son los visados de obra nueva. Según el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2017 la cifra de visados para uso residencial alcanzó las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. La racha al alza de estas licitaciones comenzó en 2014, después de siete años de caídas continuadas y un máximo histórico de 865.561 visados concedidos en 2006. El director de Estudios de pisos.com, pronostica que “la cifra total en 2017 superará los 80.000 visados, mientras que en 2018 es muy posible que se supere la barrera de los 100.000”.

“Tendrán que pasar algunos años todavía para que la promoción crezca a una velocidad de crucero de entre 150.000 y 200.000 visados al año”, explica Font, dado que la edificación debe superar un gran escollo: “Existen focos residenciales en las grandes capitales que adolecen de cierto recalentamiento, no solo por el creciente interés de la demanda, sino por las trabas administrativas que provocan que el suelo finalista sea escaso y, por lo tanto, caro”. De hecho, el metro cuadrado del suelo urbano en los municipios de más de 50.000 habitantes creció un 11,8% en el segundo trimestre de 2017, según el Ministerio de Fomento. Para Font, es esencial trabajar en busca de “una mayor apertura y diálogo por parte de las administraciones municipales, dado que la obra nueva podría ayudar a descongestionar los distritos más céntricos y alejar la presión de los mismos hacia barrios periféricos cuya expansión está comprometida a una toma de decisiones demasiado lenta”. En este sentido, Font invita a las administraciones a centrarse en la rehabilitación y la eficiencia energética, “estupendos revulsivos capaces de poner en valor los edificios más deteriorados del parque inmobiliario español”.

Por último, el alquiler también ha estado en el punto de mira en 2017. En concreto, el debate se ha centrado en cómo el ‘boom’ del alquiler vacacional ha podido influir en el repunte de las rentas del alquiler residencial, sobre todo, en determinadas localizaciones que se distinguen por ser los principales imanes del turismo. El último dato de pisos.com al respecto, del pasado mes de octubre, recogía una renta media mensual para España de 752 euros. Esta renta arrojaba una subida del 13,08% frente a octubre de 2016. El director de Estudios de pisos.com augura que “la renta media nacional podría estar por encima de los 800 euros en 2018”. De persistir la escalada de las mensualidades, el acceso a la vivienda en alquiler en capitales como Madrid, Barcelona, Donostia-San Sebastián, Bilbao, Palma de Mallorca o Sevilla se volvería aún más complicado de lo que ya es en estos momentos, expulsando a muchos inquilinos del mercado y dejándolos en una posición realmente vulnerable”.

Las posibles soluciones al avance insólito de las rentras de alquiler que padecen estas ciudades no pasan, según Font, por implantar medidas restrictivas dentro del arrendamiento residencial, sino por insistir en la regulación del turístico: “La falta de una reglamentación de ámbito nacional y la multiplicidad de normativas autonómicas genera inseguridad jurídica y ahonda en otros problemas añadidos como los conflictos vecinales, la gentrificación y un fuerte malestar social”, indica. Por otro lado, el portavoz del portal inmobiliario considera que la decisión del Ministerio de Fomento de lanzar una estadística oficial sobre precios de alquiler es “un fantástico paso adelante para conocer en profundidad y arrojar luz a un sector que siempre ha estado en un discreto segundo plano”.