Madrid. - Entre los meses de enero y marzo, la demanda de espacios logísticos ha sido de 345.089 m², el 50% de las cuales han sido en superficies por encima de los 10.000 m². id:71693
El sector de la logística es sin duda, dentro del inmobiliario, el mercado más dinámico de la actualidad y uno de los más resilientes a la pandemia. El incremento acelerado en los últimos meses del comercio electrónico, desde la llegada del Covid-19, se está repercutiendo en un aumento notable de las demandas plataformas logísticas.
En este punto, la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate ha analizado el atractivo de este sector tanto en Madrid como en Barcelona durante el primer trimestre de 2021, concluyendo que 2021 cierre el año con una previsión de cifras récord. Tras analizar la actividad de este sector solo durante los tres primeros meses del año, sorprende que ya se hayan superado las estadísticas del mismo periodo en 2020, pre-pandemia. Así, estas cifras positivas y esperanzadoras dejan entrever que el dinamismo de este sector será cada vez mayor a corto plazo.
MADRID: PREVISIÓN DE UN NUEVO RECORD EN LA CONTRATACIÓN DE ESPACIOS LOGÍSTICOS
LA CONTRATACIÓN DE ESPACIOS SIGUE EN AUGE
El mercado se encuentra actualmente en un momento de actividad muy elevada como se refleja en las cifras de contratación registradas. Entre los meses de enero y marzo, la demanda de espacios logísticos ha sido de 345.089 m², cifra que representa un incremento del 167% sobre el mismo periodo del año anterior (T1 2020).
El volumen registrado en el primer trimestre supone además un 22% más que el último trimestre año 2020. Esta marca solo se ha visto superada por la contratación alcanzada en el T3 del 2020 (436.250 m²).
En el primer trimestre del año se han firmado 20 nuevos contratos, hecho que lo iguala al cuarto trimestre del año 2020. La superficie media contratada del trimestre asciende 17.254 m², como consecuencia del registro de dos operaciones de grandes dimensiones, una por encima de los 48.000 m² y una firma de 86.000 m², que han supuesto el 54% de la demanda del trimestre.
La operación más destacada del trimestre se ha producido en el entorno de la A-42, concretamente en Illescas, con un volumen de 86.000 m², cifra que supone el 25% del Take-up total. En este punto, la tienda de animales Kiwoko protagoniza la otra gran operación del mercado, con una superficie contratada de 48.692 m², en el eje A-4.
Si se analiza el tamaño de las demandas firmadas, se observa cómo el 50% de las operaciones han sido en superficies por encima de los 10.000 m².
EL ARCO LOCAL SE POSICIONA COMO EL MÁS DEMANDADO
Si se estudia el comportamiento de la demanda por su cercanía al centro de la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco local ha sido claramente el más demandado, aglutinando el 55% de las operaciones y el 25% de la superficie contratada. Los mercados más dinámicos de este arco han sido Getafe, donde se han absorbido 39.082 m², seguido muy de cerca por San Fernando de Henares con 34.427 m² de contratación. Por su parte, en el arco regional se ha concentrado el 25% de las operaciones y el 27% de la superficie contratada.
Además de Illescas, donde se ha firmado la mayor operación del trimestre, que supone el 70% del arca regional, destaca Alcalá de Henares con dos operaciones registradas en el primer trimestre. Finalmente, en el arco nacional se han firmado cuatro operaciones en Ontígola, Torija y Cabanillas que han aglutinado el 25% de la demanda.
Analizando el comportamiento de la demanda por Ejes, se observa cómo el Corredor de Henares (Eje A-2) sigue siendo el más dinámico del último trimestre, sumando más de la mitad de las operaciones.
INCREMENTO DE LA RENTA MEDIA Y AJUSTE IMPORTANTE DE LA TASA DE DISPONIBILIDAD
La renta media del mercado logístico en Madrid se sitúa en 4,70 €/m²/mes. Si durante los últimos doce meses del año se ha observado un incremento de la renta media del 4,4%, motivado principalmente por el incremento registrado en la tercera corona.
Por su parte, la renta Prime se mantiene en los 6,20 €/m²/mes para plataformas logísticas localizadas en las ubicaciones más exclusivas como Coslada, próximas al aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas. En plataformas logísticas cuya ocupación sobre la parcela sea del 50% o inferiores, dotando de gran parte de la superficie sobre rasante a campas de maniobras, estos niveles de rentas pueden llegar a triplicarse.
La tasa de disponibilidad se sitúa en 6,56% a principios del primer trimestre del año, sobre un stock total que se aproxima a los 10,6 millones de metros cuadrados. El incremento de la demanda registrado en el periodo analizado, ha hecho que se absorban plataformas logísticas de grandes dimensiones que se incorporaron al mercado disponibles en los últimos meses.
Esto ha generado un ajuste importante en la tasa de disponibilidad en más de un punto porcentual (109 puntos básicos) en los últimos tres meses.
El elevado dinamismo de la demanda, acelerado desde la llegada de la pandemia, debido al incremento del comercio electrónico está provocando que la actividad promotora continúe a buen ritmo. Durante los próximos 12/18 meses está previsto que se incorporen al mercado 822.000 m2 de plataformas logísticas de última generación.
Teniendo en cuenta los niveles de demanda registrados en el primer trimestre del año y el importante número de operaciones que se encuentran en fase de negociación, las previsiones para el total del año 2021 son muy positivas. Con todo esto, se prevé una contratación de espacios logísticos en el total del año en el entorno del 1.100.000 m².
BARCELONA: EL INICIO DE 2021 ABRE PASO A UN AÑO RECORD
AUMENTO MARCADO EN LA CONTRATACIÓN DE ESPACIOS
La actividad registrada en los últimos meses se erige tras haber registrado una línea ascendente durante el año 2020 a pesar de la llegada de la pandemia. Si tenemos en cuenta las operaciones de gran volumen que están en fase final de negociación, 2021 podría superar niveles máximos históricos del año 2018, donde se registraron 677.262 m².
La contratación registrada durante el primer trimestre del año ha sumado un total de 264.698 m², lo que supone un incremento del 61% respecto al mismo periodo del año 2020 (T1 2020) y un 142 % respecto al anterior trimestre (T4 2020). Este aumento tan marcado en la contratación se debe en gran medida a una operación de 140.000 m².
En el primer trimestre se han superado las cifras de contratación de ambos semestres del año 2020 donde se registraron 200.661 m² y 236.033 m² sucesivamente. Los meses de enero a marzo pasan a colocarse como el trimestre con mayor contratación de la serie histórica.
En este trimestre se han firmado un total de 19 nuevos contratos, dos más que los registrados en el anterior trimestre analizado. De las 19 operaciones, 5 se han firmado por encima de los 10.000 m². Está por ver si el 2021 desbancará a 2020 como el año con mayor número de firmas con un total de 72.
El tamaño medio de las operaciones asciende hasta los 12.849 m² respecto al último trimestre de 2020, siendo de 5.979 m², lo que representa un notable incremento del 149%. Este salto se debe a la operación mencionada anteriormente de Amazon, sin la cual, la superficie media es de 6.491 m² que supone un aumento solo del 8%.
Las operaciones más destacadas del trimestre han sido la firma de una plataforma de Amazon en El Far d’Ampurdá donde se va a construir una plataforma logística de 140.000 m² distribuidas en varias alturas y la firma de una plataforma de 28.372 m² en Valls.
LAS ZONAS PRÓXIMAS A BARCELONA SON LAS MÁS DEMANDADAS CON DIFERENCIA
Si se analiza la contratación por arcos, en función de su proximidad a la ciudad de Barcelona, se observa cómo el arco local ha sido claramente el más demandado por los usuarios, totalizando el 54% de las operaciones y el 19% de la superficie contratada.
El tamaño medio de las 10 demandas de esta zona formalizadas en este periodo se sitúa en 4.583 m², mientras que la renta media alcanza los 6,3 €/m²/mes.
En el arco nacional solo se han registrado 3 operaciones, de las cuales dos son por parte de Amazon, acumulando 150.500 m² y la firma de Aosom, que se coloca como la segunda de mayor superficie con sus 28.372 m². Este arco ha concentrado un total de 178,872 m², lo que supone el 68% de la superficie contratada y el 16% de las operaciones
Por su parte, el arco regional se ha mostrado dinámico en cuanto al número de operaciones absorbiendo el 32%, absorbiendo un 14% del total de la contratación registrada. Las 7 operaciones firmadas se han distribuido a lo largo de todos los mercados del ámbito regional entre los que destaca Lliçà d' Amunt con 18.000m². La renta media de este arco se sitúa en 4,2 €/m²/mes en el conjunto del periodo 2020.
LIGERO AUMENTO DE LA RENTA MEDIA MIENTRAS QUE LA TASA DE DISPONIBILIDAD SIGUE A UN NIVEL MUY REDUCIDO
Analizando el comportamiento de las rentas en el primer trimestre del año, se aprecia cómo la renta media se ha incrementado un 10% con respecto al último trimestre del año 2020, situándose la renta media de Cataluña en los 5,5 €/m2/mes.
La renta Prime se sitúa en 7,2 €/m2/mes, incrementándose un 2,8% en los últimos tres meses. Si se analiza las operaciones realizadas en este periodo (T1 2021º), vemos cómo la renta media del arco local se sitúa en 6,3 €/m²/mes, alcanzando niveles máximos de 9,5 €/m²/mes en una operación en una plataforma de “Cross dock” registrada en el Prat de Llobregat. Zona que alcanza los niveles de 7 €/m²/mes en otras dos operaciones más.
La tasa de disponibilidad se ha incrementado ligeramente una vez más en los últimos meses del año, aun así, mantiene en niveles muy reducidos, situándose en abril de 2021 en 3,4% sobre un parque total que supera ya los 7 millones de metros cuadrados.
Gran parte de la superficie disponible se concentra en el arco nacional, zona más alejada de la ciudad de Barcelona, donde la tasa de disponibilidad se sitúa en 7,1%. En el arco local, la ocupación actual se aproxima al 98%, no obstante, en los próximos meses podría incrementarse ligeramente debido al movimiento de usuarios dentro de la mima zona. El elevado número de operaciones registradas en el arco regional durante todo el año, mantiene la tasa de disponibilidad de esta zona en niveles muy reducidos, en 2,8%.
Teniendo en cuenta la resiliencia del sector de la logística a la pandemia, reflejado en una actividad muy dinámica por parte de la demanda, la actividad promotora continua su curso y promotores y fondos de inversión siguen desarrollando producto. Está previsto que se incorporen al mercado 90.700 m² durante el resto del año 2021. Además, entre los años 2022 y 2023 se podrían inaugurar otros 750.000 m2 de nuevas plataformas logísticas.
No obstante, es preciso destacar que algunos de estos proyectos no van a empezar su construcción hasta que no tengan un usuario comprometido, por lo que previsiblemente algunas de estas entregas se dilaten en el tempo y se puedan pasar al año 2024.
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